Was heißt "wieder"?
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Bespare aber auch SPDR MSCI Europe Small Cap Value Weighted UCITS ETF, einfach weil mein Portfolio nach wie vor etwas Tech / US lastig ist durch meine 3 verbliebenen Einzelaktien.
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Wer ist denn bitte ausgestiegen?Wer hat denn bitte was verloren?
parats'
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Na hoffentlich niemand.Wer ist denn bitte ausgestiegen?
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Ich hätte grad gern einen richtig schönen Crash 
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ich hab bei Vonovia die Aktien-Dividende genommen und bin hier mittlerweile bei einem recht soliden Einstandsaverage
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ja, den VWRL hab ich schon auch. das ist aber bissl langweilig. habe jetzt gerade auch nochmal ein paar von den Small Caps gekauft, den ETF hatte ich noch nichtWas heißt "wieder"?
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@Bootdiskette Vonovia ist ja mal abgefahren. Gemäss denen ihrem Geschäftsbericht halten sie Immobilien im Wert von 94bn. Market Cap ist bei 15bn. das ist eigentlich nen harter Nobrainer. Gibts da nen offensichtlichen Haken abgesehen davon, dass sie unprofitabel und nen Drecksladen sind?
parats'
Tippspielmeister 2012, Tippspielmeister 2019
Schau dir mal an, wo die meisten Immobilien liegen.
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Jo. Profitabel sind sie eigentlich. Das Problem ist, dass sie die Mieten so erhöhen müssen, dass sie ihre Schulden refinanzieren können ohne ihr Tafelsilber verkaufen zu müssen.
Und der Buchwert der Assets stimmt auch nicht so ganz, weil die Preise durch die höheren Zinsen deutlich gesunken sind. Das heißt, dass man schon ungefähr einen Abschlag von ca. 30% auf die Assets einplanen muss.
Letztendlich hast Du bei Assets minus Abschlag minus Schulden dann das Aufwärtspotential, das ganz massiv vom Verlauf der Zinsen und der Ertragsstärke der nächsten Jahre abhängt. Wenn man damit rechnet, dass die Zinsen so langsam auf einem Plateau sind, und gleichzeitig der eher stockende Wohnungsbau in Deutschland Wohnungen nicht weniger attraktiv macht, dann ist Vonovia ein ganz solider Kauf.
Die Downside könnte sein, dass sie irgendwann unter Druck kommen attraktive Teile des Portfolios verkaufen zu müssen, um ihre Anleihen zu refinanzieren. Allerdings dürften sie vorher eher nochmal die Dividende kürzen.
Ich rechne persönlich damit, dass die Dividende erstmal auf dem Level bleibt und der Zins- und Konjunkturverlauf der nächsten Jahre entscheidend wird. Je nachdem werde ich dann schauen ob ich den Kursverlauf mitnehme oder langfristig die Dividende einstreiche. Das könnte dann extrem profitabel sein.
report.vonovia.de
Zsfg.: Quasi nur Metropolregion. Starker Schwerpunkt Berlin. Eigentlich sehr sehr gut wenn nicht noch tatsächlich jemand meint den Laden für einen Appel und ein Ei enteignen zu wollen. Allerdings rechne ich für den Fall mit einem jahrelangen Prozess um die Entschädigungshöhe … im Zweifel bis vors BVerfG. Das heißt auch wieder: niedrige Kurse. Und das ist an sich nice.
Und der Buchwert der Assets stimmt auch nicht so ganz, weil die Preise durch die höheren Zinsen deutlich gesunken sind. Das heißt, dass man schon ungefähr einen Abschlag von ca. 30% auf die Assets einplanen muss.
Letztendlich hast Du bei Assets minus Abschlag minus Schulden dann das Aufwärtspotential, das ganz massiv vom Verlauf der Zinsen und der Ertragsstärke der nächsten Jahre abhängt. Wenn man damit rechnet, dass die Zinsen so langsam auf einem Plateau sind, und gleichzeitig der eher stockende Wohnungsbau in Deutschland Wohnungen nicht weniger attraktiv macht, dann ist Vonovia ein ganz solider Kauf.
Die Downside könnte sein, dass sie irgendwann unter Druck kommen attraktive Teile des Portfolios verkaufen zu müssen, um ihre Anleihen zu refinanzieren. Allerdings dürften sie vorher eher nochmal die Dividende kürzen.
Ich rechne persönlich damit, dass die Dividende erstmal auf dem Level bleibt und der Zins- und Konjunkturverlauf der nächsten Jahre entscheidend wird. Je nachdem werde ich dann schauen ob ich den Kursverlauf mitnehme oder langfristig die Dividende einstreiche. Das könnte dann extrem profitabel sein.
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Vonovia Geschäftsbericht Q4 2022 - Vonovia
Zum 31. Dezember 2022 hatte die Gruppe ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 548.524 Wohneinheiten (2021: 565.334), 164.330 Garagen und Stellplätzen (2021: 168.015) sowie 8.838 gewerblichen Einheiten (2021: 9.289). Die Standorte verteilen sich in Deutschland, Schweden und Österreich auf...
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ok, jetzt brauch ich mal bissl Verständnisnachhilfe. ich hoffe das ist ok, dass wir hier bissl ins Detail gehen.
Ich sehe 2bn operativer Cashflow
dann seh ich 45% LTV und 95bn Verkehrwert
daraus kommt dann irgendwie dieser EPRA NTA, das wäre dann wohl was sie intrinsisch wert sind, oder? 57€ pro Aktie. Aktienkurs wäre 17.75€. da kommt dann die Upside her, es sei denn diese Werte sind Mondwerte. weiss einer was Verkehrswert da genau heisst? war das einfach mal nen Kaufpreis und wird jetzt langsam abgeschrieben oder müssen die das ernsthaft bilanzieren? Boot, wie kommst Du auf die 30%. Ist das frei geraten oder hast Du da ne Quelle oder Dir was überlegt? Wenn man das 30% abschreibt und dann die Schulden abzieht kommt man dann natürlich schon auf aktuelle Bewertungen, aber ich hab jetzt nicht den Eindruck, dass in Deutschland Wohnungspreise so stark gefallen sind.
Politisches Risiko in Berlin sehe ich natürlich auch. andererseits glaub ich jetzt auch nicht, dass das so massiv ist. Mietsteigerungen werden vielleicht nicht in gleichem Masse möglich sein. Selbst wenn sie verstaatlichen wird Vonovia wohl entschädigt.
@Xantos: Deine Überlegung wird dadurch ausgeglichen, dass die Mieten & Hauswerte mit der Inflation steigen sollten, aber die Hypothekensumme konstant bleiben. Machen wir ein einfaches Rechenbeispiel:
0% Inflation, 0% Zinsen => kein Effekt
5% Inflation, 3% Zinsen => erstmal schlechter, da 3% Zinsen vom Cashflow abgehen, aber dafür gibts nen Windfall Profit, da die Häuser 5% jedes Jahr im Wert steigen und die Hypothekensumme gleich bleibt. Das wäre also sogar deutlich besser als die 0% / 0% Variante. Die Zahlen sind jetzt natürlich frei ausgedacht, da ist sicherleich einiges an Spekulation dabei, wie sich Zinsen und Inflation entwickeln. Im Allgemeinen zu sagen höhere Zinsen => schlechter, ist aber nicht richtig. Das wäre nur richtig, wenn Zinsen kommen und es keine Inflation gibt.
@TealC Steigerung von Mietern ist ja reguliert in Deutschland.
Aber verstehe mich nicht falsch: Ich finde Vonovia eine solide Bet und könnte einen Kauf voll verstehen. Es ist nur noch gaaanz so leicht wie "X Assets Buchwert vs Y market cap".
Ich wäre lange in Vonovia investiert als Alternative zur eigenen Immobilie als Mieter. Gerade unter der Prämisse finde ich sie nach wie vor OK.
Hatte selbst mega Glück mit dem Timing, bei 55 verkauft für den Eigenanteil beim Hauskauf.
Aber verstehe mich nicht falsch: Ich finde Vonovia eine solide Bet und könnte einen Kauf voll verstehen. Es ist nur noch gaaanz so leicht wie "X Assets Buchwert vs Y market cap".
Ich wäre lange in Vonovia investiert als Alternative zur eigenen Immobilie als Mieter. Gerade unter der Prämisse finde ich sie nach wie vor OK.
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schon reguliert, aber mit der Inflation / Mietspiegel kann man dann doch laufend hoch gehen. meine These ist, dass das die Zinsen über die Zeit in etwa ausgleicht.
ganz so leicht ist es natürlich nicht, aber ich mag intrinsische Werte von Firmen als erste Approximation. Vor allem mag ich sie lieber als reine Geschichten.
Glückwunsch zum Verkauf bei 55.
ganz so leicht ist es natürlich nicht, aber ich mag intrinsische Werte von Firmen als erste Approximation. Vor allem mag ich sie lieber als reine Geschichten.
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börse: na, bleib weiterhin draußen. inflation immer noch 5+x%, zinsen drunter, lagarde wird wohl nicht aufhören, daran zu schrauben, bis wir zinstechnisch über der inflation sind, also 6+x%. das wird weh tun, ist aber imho an den börsen irgendwie nicht oder nicht vollständig eingepreist, die megacaps pumpen ja gerade heftigst, egal ob tsla, aapl, msft und nvda.
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Warum sollten die Leitzinsen über die Inflation steigen? Die sind in der Theorie (nach der sich die Leute bei Zentralbanken im Wesentlichen richten) Teil der gleichen Zusammenhänge, aber nicht kausal auf die von Dir suggerierte Weise voneinander abhängig.
Die EZB versucht gerade insb. zu kommunizieren, dass die Zinsen genau so lange hoch bleiben, bis die Inflation abnimmt bzw. abgenommen hat. Da orientiert man sich v.a. an der Zinskurve, welche aktuell invers ist, was ein Indikator (keine Garantie) für eine mögliche Rezession ist, was wiederum auf niedrigere Zinsen hoffen lässt. Genau dagegen versucht die EZB zu wirken, da die Markterwartungen hier nicht dem entsprechen was sie als Guidance vorgibt.
Die EZB versucht gerade insb. zu kommunizieren, dass die Zinsen genau so lange hoch bleiben, bis die Inflation abnimmt bzw. abgenommen hat. Da orientiert man sich v.a. an der Zinskurve, welche aktuell invers ist, was ein Indikator (keine Garantie) für eine mögliche Rezession ist, was wiederum auf niedrigere Zinsen hoffen lässt. Genau dagegen versucht die EZB zu wirken, da die Markterwartungen hier nicht dem entsprechen was sie als Guidance vorgibt.
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Ah, ich rede nicht von Zentralpolitik, da hab ich eh keine Ahnung von, sondern mir gehts allein um den Business Case eines Immobilieninvestors
Da war die These von Xantos, dass es schlecht für Vonovia sei, dass die Zinsen steigen und sie dadurch mehr Kosten haben. Ich behaupte aber, das wird ausgeglichen dadurch, dass Vonovia von der Inflation auf den Häuserpreis bzw. die Inflation ebenfalls profitiert, da die Hypotheken entsprechend real abgewertet werden.
Damit das aufgeht brauche ich nur, dass Hypthokenzinsen im langfristigen Mittel nicht stärker ansteigen als die Inflation auf die Immobilie / Mietzinsinflation.
Macht das so Sinn? ich hab jetzt mal nen kleinen Stake in Vonovia gekauft. Schau mer mal wie das läuft.
Da war die These von Xantos, dass es schlecht für Vonovia sei, dass die Zinsen steigen und sie dadurch mehr Kosten haben. Ich behaupte aber, das wird ausgeglichen dadurch, dass Vonovia von der Inflation auf den Häuserpreis bzw. die Inflation ebenfalls profitiert, da die Hypotheken entsprechend real abgewertet werden.
Damit das aufgeht brauche ich nur, dass Hypthokenzinsen im langfristigen Mittel nicht stärker ansteigen als die Inflation auf die Immobilie / Mietzinsinflation.
Macht das so Sinn? ich hab jetzt mal nen kleinen Stake in Vonovia gekauft. Schau mer mal wie das läuft.
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Hm. Vonovia hat ja keine Hypotheken. Die haben einfach Anleihen für die sie latzen müssen. Und die Rendite dieser Anleihen wird halt darüber bestimmt, was alternative Anlagen so hergeben.
Da sie ihre Ausgaben für Dividende deutlich eingekürzt haben, denke ich, dass sie über die nächsten Jahre schon mit einem höheren Zinsniveau klarkommen, allerdings müssen sie an allen Stellen effizienter werden und gleichzeitig ihre Mieten auch entsprechend anheben, damit sie sich mindestens im Gleichschritt mit ihren Kosten entwickeln.
Da sie ihre Ausgaben für Dividende deutlich eingekürzt haben, denke ich, dass sie über die nächsten Jahre schon mit einem höheren Zinsniveau klarkommen, allerdings müssen sie an allen Stellen effizienter werden und gleichzeitig ihre Mieten auch entsprechend anheben, damit sie sich mindestens im Gleichschritt mit ihren Kosten entwickeln.
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Vonovia hat keine Hypthoken? Das überrascht mich voll. Wieso machen sie das nicht mit Hypotheken auf den konkreten Objekt statt mit allgemeinen Anleihen? Gesicherte Darlehen haben doch tiefere Zinsen als ungesicherte. Wie auch immer, ändert eh nichts and der Argumentation.
Durch höhere Zinsen wird der Cashflow natürlich erstmal schlechter, da die Zinsen auf den Anleihen direkt reinschlagen. Deshalb geht auch die Dividende runter.
Aber dafür kriegen sie über die Inflation einen Windfall Profit in der Bilanz. Die Aktiven gehen mit der Inflation hoch, aber die Verbindlichkeiten nicht, da diese Nominalwert haben und nicht indiziert sind.
Das ist natürlich etwas zeitverzögert und kurzfristig überlagert durch Schwankungen in den Immobilienpreisen. Ändert aber nichts daran, dass der Effekt da ist und langfristig in etwa gleich gross sein sollte wie die Zinsen, die sie zahlen müssen. Klar, irgendwann müssen die Mieten hoch damit das aufgeht, aber eben nur im Rahmen der Inflation, was ja voll ok ist und selbst im deutschen politischen Klima durchsetzbar sein sollte.
Durch höhere Zinsen wird der Cashflow natürlich erstmal schlechter, da die Zinsen auf den Anleihen direkt reinschlagen. Deshalb geht auch die Dividende runter.
Aber dafür kriegen sie über die Inflation einen Windfall Profit in der Bilanz. Die Aktiven gehen mit der Inflation hoch, aber die Verbindlichkeiten nicht, da diese Nominalwert haben und nicht indiziert sind.
Das ist natürlich etwas zeitverzögert und kurzfristig überlagert durch Schwankungen in den Immobilienpreisen. Ändert aber nichts daran, dass der Effekt da ist und langfristig in etwa gleich gross sein sollte wie die Zinsen, die sie zahlen müssen. Klar, irgendwann müssen die Mieten hoch damit das aufgeht, aber eben nur im Rahmen der Inflation, was ja voll ok ist und selbst im deutschen politischen Klima durchsetzbar sein sollte.
parats'
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Würde mal auf die Grundschuldsicherheit tippen, die afaik bei Hypotheken erstrangig auf dem Objekt ist.
So aus dem Bauch ergibt es aber auch eher wenig Sinn es nicht über Hypotheken abzwicklen. Auf der anderen Seite werden die bei Vonovia schon genau wissen was sie tun.
So aus dem Bauch ergibt es aber auch eher wenig Sinn es nicht über Hypotheken abzwicklen. Auf der anderen Seite werden die bei Vonovia schon genau wissen was sie tun.
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@TealC ah okay, ich habe Dich missverstanden denke ich. Keine Ahnung wie die ihre Anleihen im Detail strukturieren. Ob die da auch die Immobilien als Sicherheiten mit in die Verträge schreiben … ihavenoidea.jpeg
Der Punkt mit den Werten von Aktiva und Passiva … die Aktiva müssen ja nicht hochgehen. Der tatsächliche Wert der Immobilien ist ja ein (hypothetischer) Marktwert, der wiederum an den Zinsen hängt, welche man zur Finanzierung eines Immobilienassets berücksichtigen müsste. Da Vonovia in IFRS bilanziert müssen sie nach IAS 40 eine Bewertung der Immobilien nach einem zuvor festlegten Modell vornehmen (prinzipiell Wahlrecht), was bedeutet, dass sie regelmäßig Wertkorrekturen vornehmen müssen (Fair Value Modell), da sie das auch in den letzten Berichten getan haben (d.h. sie haben für das Fair Value Modell optiert). Das ist die Korrektur die man schon gesehen hat, welche allerdings eher gering ausgefallen ist.
Da dieses Bewertungsmodell aber eine typische Marktbewertung voraussetzt, würden da auch die Marktzinsen mit reinspielen … weswegen ich vermuten würde, dass diese Bewertung nicht an der Inflation hängt und nach oben geht, sondern im Gegenteil am Zinsniveau hängt und (eher) nach unten geht.
Der Punkt mit den Werten von Aktiva und Passiva … die Aktiva müssen ja nicht hochgehen. Der tatsächliche Wert der Immobilien ist ja ein (hypothetischer) Marktwert, der wiederum an den Zinsen hängt, welche man zur Finanzierung eines Immobilienassets berücksichtigen müsste. Da Vonovia in IFRS bilanziert müssen sie nach IAS 40 eine Bewertung der Immobilien nach einem zuvor festlegten Modell vornehmen (prinzipiell Wahlrecht), was bedeutet, dass sie regelmäßig Wertkorrekturen vornehmen müssen (Fair Value Modell), da sie das auch in den letzten Berichten getan haben (d.h. sie haben für das Fair Value Modell optiert). Das ist die Korrektur die man schon gesehen hat, welche allerdings eher gering ausgefallen ist.
Da dieses Bewertungsmodell aber eine typische Marktbewertung voraussetzt, würden da auch die Marktzinsen mit reinspielen … weswegen ich vermuten würde, dass diese Bewertung nicht an der Inflation hängt und nach oben geht, sondern im Gegenteil am Zinsniveau hängt und (eher) nach unten geht.
Hypotheken sind viel aufwendiger als wenn du einen großen Kredit aufnimmst und ein Paket Immobilien (bspw in einer Rechtseinheit) als Sicherheit hinterlegst.
Die Immobilien sind eh gepackaged in Firmen, damit du Grunderwerbsteuer umgehst bei Transaktionen.
Und für eine Milliarde Kredit ist es einfach mega Aufwand, da in X Grundbücher etwas einzutragen.
Die Immobilien sind eh gepackaged in Firmen, damit du Grunderwerbsteuer umgehst bei Transaktionen.
Und für eine Milliarde Kredit ist es einfach mega Aufwand, da in X Grundbücher etwas einzutragen.
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Ende vom Lied: Ich hab heute auch noch mal ein paar Vonovia-Aktien nachgelegt.
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Weil Porsche ne Familiien-Inzest-Klitsche ohne Checks und Balances ist. Wie VW auch
ich werfe mein Geld eigenverantwortlich zum Fenster raus 
wenn's funktioniert werde ich es natürlich meinen enormen investmentskills zurechnen
Finde es nicht gut, erwarte aber keine signifikanten Änderungen am Trend, dass Trades billiger werden.
Die wichtigen Faktoren für sinkende Preise sind ja:
# starke Konkurrenz (traditionelle Banken, Direktbanken, Neobroker)
# Skalierung durch Technologie und Markt (mehr Aktionäre, gleiche Infrastruktur für ganze EU etc)
# Hinreichend Kunden, die kostenfokussiert sind (zzgl seriöse Influencer)
Netto könnte sich zwischen leicht besseren Spreads und leicht höheren Gebühren sogar gar nichts ändern.
Und wenn ein Trade bei Scalable etwas teurer wird - ja mei, billiger als bspw Comdirect werden sie allemal bleiben.
Die wichtigen Faktoren für sinkende Preise sind ja:
# starke Konkurrenz (traditionelle Banken, Direktbanken, Neobroker)
# Skalierung durch Technologie und Markt (mehr Aktionäre, gleiche Infrastruktur für ganze EU etc)
# Hinreichend Kunden, die kostenfokussiert sind (zzgl seriöse Influencer)
Netto könnte sich zwischen leicht besseren Spreads und leicht höheren Gebühren sogar gar nichts ändern.
Und wenn ein Trade bei Scalable etwas teurer wird - ja mei, billiger als bspw Comdirect werden sie allemal bleiben.
Old Money setzt sich wieder durch. Da wurden im Vorfeld bestimmt wieder einige Beamte von der etablierten Finanzindustrie "beraten" aka geschmiert
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payment for order flow ist der pure krebs und bevorteilt die market makers und ist nicht umsonst von bernie fuckin' madoff erfunden worden.
Ich bin ja eigentlich im "100% Stocks" Camp, aber eine Sache lässt mich gerade eine Alternative planen:
Mein Immobilienkredit ist hälftig 10 Jahre (0,64%) , hälftig 15 Jahre (0,9%).
Geringe Tilgung von 2%.
Der erste läuft aus im März 2031.
Falls die Zinsen dann 2031 hoch sein sollten, möchte ich einen signifikanten Teil des Kreidts direkt zurückzahlen.
Sagen wir die Hälfte dieser Hälfte.
Ich möchte aber gleichzeitig nicht auf viel Rendite verzichten.
Daher Anleihen.
Ein Anleihen-ETF aber unterliegt dem Zinsänderungsrisiko.
Wenn die Zinsen dann gerade Richtung 2031 steigen, dann sinkt der Wert des ETF.
Daher ist der Plan, einzelne Anleihen zu kaufen.
Grundsätzlich bin ich Fan von US-Staatsanleihen. Da habe ich dann aber Währungsrisiko, würde ich also nur zu einem Teil machen.
Grundsätzlich bin ich auch kein Fan von Unternehmensanleihen, aber Euro-Staatsanleihen sind irgendwie auch nicht so geil.
Daher könnte ich mir einen Mix vorstellen aus grob 1/3 US T-Bills, 1/3 Euro Staatsanleihen und 1/3 Unternehmensanleihen.
Alle getimed, in H2 2030 auszulaufen, so dass ich dann mein Cash habe.
Wie macht ihr das, die ihr auch niedrige Zinsen im Immokredit habt?
Sondertilgungen sind dann ja nicht attraktiv.
Mein Immobilienkredit ist hälftig 10 Jahre (0,64%) , hälftig 15 Jahre (0,9%).
Geringe Tilgung von 2%.
Der erste läuft aus im März 2031.
Falls die Zinsen dann 2031 hoch sein sollten, möchte ich einen signifikanten Teil des Kreidts direkt zurückzahlen.
Sagen wir die Hälfte dieser Hälfte.
Ich möchte aber gleichzeitig nicht auf viel Rendite verzichten.
Daher Anleihen.
Ein Anleihen-ETF aber unterliegt dem Zinsänderungsrisiko.
Wenn die Zinsen dann gerade Richtung 2031 steigen, dann sinkt der Wert des ETF.
Daher ist der Plan, einzelne Anleihen zu kaufen.
Grundsätzlich bin ich Fan von US-Staatsanleihen. Da habe ich dann aber Währungsrisiko, würde ich also nur zu einem Teil machen.
Grundsätzlich bin ich auch kein Fan von Unternehmensanleihen, aber Euro-Staatsanleihen sind irgendwie auch nicht so geil.
Daher könnte ich mir einen Mix vorstellen aus grob 1/3 US T-Bills, 1/3 Euro Staatsanleihen und 1/3 Unternehmensanleihen.
Alle getimed, in H2 2030 auszulaufen, so dass ich dann mein Cash habe.
Wie macht ihr das, die ihr auch niedrige Zinsen im Immokredit habt?
Sondertilgungen sind dann ja nicht attraktiv.
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Ich verstehe den Schluss nicht, warum Du bei einem Anlagehorizont von 7-8 Jahren auf Anleihen gehst und Aktien rausnimmst.
Wenn Du Aktien ab 2028 über drei Jahre sukzessive abverkaufst und das Geld für die Restlaufzeit mit Festgeld verzinsen lässt, ist das Risiko doch recht überschaubar und die Rendite vermutlich besser als bei Anleihen.
Wenn Du Aktien ab 2028 über drei Jahre sukzessive abverkaufst und das Geld für die Restlaufzeit mit Festgeld verzinsen lässt, ist das Risiko doch recht überschaubar und die Rendite vermutlich besser als bei Anleihen.
parats'
Tippspielmeister 2012, Tippspielmeister 2019
Genau das wäre auch mein Gedanke. Oder flüssiges Kapitel was jetzt zur Verfügung steht sukzessive per Festgeldleiter mit Liquidierung 2031.
@parats' ~€350k in 2031.
@Mackiavelli
D.h. dass die Chance hoch ist, dass die Zinsen in den nächsten 10 Jahren selten höher stehen werden als heute - gleichzeitig aber auch unwahrscheinlich ist, dass ich zum Refinanzierungszeitpunkt wieder sehr niedrige Zinsen da sind.
Ich ziehe ja übrigens auch kein Kapital von Aktien ab, sondern fange nur so langsam an, diese Anleihenposition aufzubauen mit frischem Cash.
@Mackiavelli
- Festgeld ist schlechter verzinst als Anleihen.
- Ich weiß nicht, wie die Zinsen dann 3 Jahre vorher sein werden. Vielleicht niedrig, so dass ich dann vor dem Dilemma stehe, das Kapital im Risiko zu lassen oder halt wenig Zinsen zu haben
- Jetzt hingegen kann ich relativ solide Zinsen von ~4% bei AAA Anleihen (ok USA AA+ ) einlocken.
D.h. dass die Chance hoch ist, dass die Zinsen in den nächsten 10 Jahren selten höher stehen werden als heute - gleichzeitig aber auch unwahrscheinlich ist, dass ich zum Refinanzierungszeitpunkt wieder sehr niedrige Zinsen da sind.
Ich ziehe ja übrigens auch kein Kapital von Aktien ab, sondern fange nur so langsam an, diese Anleihenposition aufzubauen mit frischem Cash.
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Verstanden, aber würde es nicht eine höhere Rendite bringen, auch mit dem frischen cash in Aktien zu gehen? Der Anlagehorizont ist lang genug, um das Risiko stark zu reduzieren.
Ja, im Mittel hast du denke ich recht.
Und ich finde an anderer Stelle das Mantra "keine Aktien, wenn du Immo kaufen willst" auch übertrieben, zumindest für Leute mit eher vagen Plänen wie "will in den nächsten 5-10 Jahren Haus kaufen". Weil du dann halt im Falle eines Aktiencrash vielleicht den Kauf noch etwas verschiebst.
Aber: Hier habe ich ja einen sehr konkreten Termin, an dem ich recht viel Cash auf einmal brauche ODER mich zu den dann gültigen Zinsen neu verschulden muss.
Vielleicht bin ich da jetzt vom Eindruck der so schnell steigenden Zinsen geprägt und reagiere über - aber ich hätte irgendwie keine Lust auf das Szenario, für 6% p.a. die 350k aufzunehmen. Vielleicht auch ein Ankereffekt weil ich jetzt gerade so niedrige Zinsen habe.
Und im Fall dass die Zinsen hoch wären ist ja die Chance groß, dass Aktien dann auch nicht super stehen & man diese dann nicht verkaufen möchte.
Daher die Strategie, die vielleicht etwas EV kostet, aber die Varianz signifikant reduzieren sollte. Wenn ich passend zum Termin die Hälfte in Cash habe, dann halbiere ich den Betrag des Kredits im Fall "Zinsen hoch und Aktien niedrig".
Ein weiterer, kleiner Gedanke ist, dass es ein Szenario gibt, dass ich grob zu dem Zeitpunkt auch langsam in die Phase komme wo ich ein "Bond Tent" in die Frührente hätte. Und gerade am Anfang der Frührente ist die sequence of returns a bitch - also die Reihenfolge der Returns, die bei Aktien ja absolut nicht gleichmäßig ist.
Und ich finde an anderer Stelle das Mantra "keine Aktien, wenn du Immo kaufen willst" auch übertrieben, zumindest für Leute mit eher vagen Plänen wie "will in den nächsten 5-10 Jahren Haus kaufen". Weil du dann halt im Falle eines Aktiencrash vielleicht den Kauf noch etwas verschiebst.
Aber: Hier habe ich ja einen sehr konkreten Termin, an dem ich recht viel Cash auf einmal brauche ODER mich zu den dann gültigen Zinsen neu verschulden muss.
Vielleicht bin ich da jetzt vom Eindruck der so schnell steigenden Zinsen geprägt und reagiere über - aber ich hätte irgendwie keine Lust auf das Szenario, für 6% p.a. die 350k aufzunehmen. Vielleicht auch ein Ankereffekt weil ich jetzt gerade so niedrige Zinsen habe.
Und im Fall dass die Zinsen hoch wären ist ja die Chance groß, dass Aktien dann auch nicht super stehen & man diese dann nicht verkaufen möchte.
Daher die Strategie, die vielleicht etwas EV kostet, aber die Varianz signifikant reduzieren sollte. Wenn ich passend zum Termin die Hälfte in Cash habe, dann halbiere ich den Betrag des Kredits im Fall "Zinsen hoch und Aktien niedrig".
Ein weiterer, kleiner Gedanke ist, dass es ein Szenario gibt, dass ich grob zu dem Zeitpunkt auch langsam in die Phase komme wo ich ein "Bond Tent" in die Frührente hätte. Und gerade am Anfang der Frührente ist die sequence of returns a bitch - also die Reihenfolge der Returns, die bei Aktien ja absolut nicht gleichmäßig ist.
parats'
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Kriegst Du Festgeld nicht mittlerweile auch für ~3% bei langer Bindung? Ich weiß nicht, ob ich Wechselwährungsrisiken für 1% traden würde, aber das ist ehrlich eine persönliche Sache. Unter normalen Umständen wäre Festgeld aktuell auch keine Option für mich.
Ja, Währungsrisiko ist nicht ideal, deswegen möchte ich nur so ein Drittel USD.
Aber ich bin ja am Ende doch etwas flexibel, was die Balance aus "Kredit abzahlen" vs "Folgekredit" angeht. Und ich glaube insgeheim eher an langfristig schwächeren Euro.
Festgeld ist für mich keine Option. Weniger flexibel (Anleihen könnte man verkaufen) und ich habe ja trotz der geringen Zinsen trotzdem das counterparty Risiko der Bank. Da finde ich eine Siemens-Anleihe oder Italien-Anleihe irgendwie attraktiver.
Aber klar: Riesige Unterschiede sind es nicht. Aber bei der Summe und auf 7 Jahre macht es ein bissl aus.
Plus: Ich finde ganz interessant mit Anleihen Erfahrung zu sammeln. In der Rente werde ich da ja einen gewissen Anteil haben & das vielleicht nicht (nur) über ETF.
Aber ich bin ja am Ende doch etwas flexibel, was die Balance aus "Kredit abzahlen" vs "Folgekredit" angeht. Und ich glaube insgeheim eher an langfristig schwächeren Euro.
Festgeld ist für mich keine Option. Weniger flexibel (Anleihen könnte man verkaufen) und ich habe ja trotz der geringen Zinsen trotzdem das counterparty Risiko der Bank. Da finde ich eine Siemens-Anleihe oder Italien-Anleihe irgendwie attraktiver.
Aber klar: Riesige Unterschiede sind es nicht. Aber bei der Summe und auf 7 Jahre macht es ein bissl aus.
Plus: Ich finde ganz interessant mit Anleihen Erfahrung zu sammeln. In der Rente werde ich da ja einen gewissen Anteil haben & das vielleicht nicht (nur) über ETF.