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Xantos baut ein Haus um

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Nur die Planung ist DIY, aber DuffTheSame schrieb, es würde ihn dennoch interessieren.

Hintergrund:
  • Wir haben 2 Kinder, jetzt fast 5 und 1,5 Jahre. Umziehen wäre also entweder jetzt bald praktisch (Grundschule älterer) oder 4 Jahre später (Grundschule jüngerer, Schulwechsel älterer).
  • Wir haben keinen akuten Platzmangel (3 Z, 120 m²), und die Lage ist super (5min Kita, 5min Arbeit). Aber keinen Balkon, und irgendwann wird 3 Z suboptimal. Aber ggf hätten wir es die nächsten 4 Jahre noch gemacht.
  • Vor Corona spielte Haus für uns keine Rolle. Wir haben nicht so den Standard "Haus mit Garten"-Traum. Wir nutzen die Gastronomie hier viel, und ich schätze den kurzen Pendelweg sehr.
  • Corona aber hat schon eingies geändert:
    • Bin 100% Home Office seit März 2020. Und auf Dauer rechne ich mit 2-4 Tagen Home Office die Woche > Pendelweg weniger relevant
    • Lockdowns > kein Balkon war schon nervig letztes Jahr. Und KiTa-Lockdowns bedeuten auch mehr tobende Kinder zuhause > Nachbar beschwet sich > Mietwohnung auf einmal weniger attraktiv
    • Gastronomie ewig zu > zumindest derzeit hält uns das logischerweise nicht hier
  • Wir haben also letzten Juni angefangen, uns umzuschauen. Sehr ergebnisoffen Mieten vs Kaufen, und Anfangs mit klarem Fokus Wohnungen (4 Z, Terrasse/Balkon)
    • Im August zogen dann Freunde in ein Viertel in ein Haus zur Miete. Die Tochter ist auch best buddy vom großen. Dadurch haben wir uns die Ecke mal angeschaut, und dann das Suchraster dahin erweitert (vorher wäre uns das zu weit weg gewesen mit ca. 35 Min Pendelweg zu Arbeit und Kita)
    • 3 Häuser in der engeren Auswahl mit Geboten, dann wurde es eines dann. Anekdote: Nach dem telefonischen Verhandeln über den Makler wollten wir mit einem Glas Sekt anstoßen und gingen im September (Gastro noch offen) dann in einen Weinladen ums Eck. Wer sitzt an der Theke? Die Eigentümerin. 2 Flaschen Sekt später waren wir gute Buddies, was bis heute hält und hilft, weil es halt cool ist, wenn der Voreigentümer Bock hat, dass alles smooth läuft (wir konnten bspw problemlos vor Übergabe mit Handwerkern rein etc.). Learning: Gute Beziehung zum Verkäufer ist total nützlich.
Das Objekt:
  • Baujahr 1913, ca. 270m² Wohnfläche, ca 500m² Grundstück. Bild 1: Blick vom Garten
  • Parkett ist noch von 1913, interessanterweise nordamerikanische Pinch Pine. Die wurde beim transatlantischen Handel nach Hamburg damals wohl oft auf dem Rückweg mitgenommen, weil man noch Platz hatte.
  • Garten ist schön von 2,3m hohen Mauern umgeben und zur Straße hin durch Haus + Garagentor abgeschlossen. Wir sind schön für uns, und ich mache mir um die Katzen keine Sorgen.
  • Zum Kaufzeitpunkt war im EG eine kleine Firma der Eigentümerin (Büroarbeitsplätze etc), im 1. Stock ihre Wohnung, und im Dachgeschoss eine vermietete Wohnung.
  • Wir haben früh einen uns empfohlenen Gutachter hinzugezogen, der auch Statiker, Bauleiter & Sanierungsexperte ist. Keller feucht (weil keine Bodenplatte), aber Substanz sehr gut, Dach in Ordnung. Dass wir drinnen dennoch viel machen müssen, war uns klar. Auch wenn es -wie immer- mehr geworden ist als gedacht.
Umbauplanung:
  • Wir haben uns über Bekannte (früher auch im Forum :D) Handwerker empfehlen lassen. Ziel war, nicht die günstigsten zu nehmen, sondern ein gutes Preis-Leistungsverhältnis & Handwerker zu haben, die miteinander reden & sich vernünftig koordinieren. Das ist uns generell gelungen, fast alle Gewerke haben schon mal in irgendeiner Konstellation zusammen gearbeitet und möchten das auch wieder tun.
  • Im Keller machen wir erstmal (fast) nichts außer der Heizungsanlage. Der war recht vollgestellt mit Akten etc. & die Empfehlung des Gutachters war, das erstmal ein paar Monate in leer zu lassen & dann neu Feuchtigkeitswerte zu messen. Sporenbelastung ist vorhanden, aber nicht schlimm. Also man sollte es nicht als Wohnraum nutzen, aber es gibt keinen akuten Schimmel außer an einer kleinen Stelle.
  • Im Erdgeschoss sind die wichtigsten Veränderungen die Badrenovierung & der Einbau einer neuen Küche. Bild 2: Erdgeschoss Grobplanung.
  • Im 1. OG ist die größte Änderung das Zusammenlegen von Bad+Küche zu einem großen Bad. Außerdem haben wir die WCs separat in 2 kleinen Räumchen, und keines im Bad. Bild 3: 1. OG Grobplanung.
    • Wir hatten ursprünglich überlegt, das Treppenhaus (im Grundriss) durchgestrichen eingezeichnet neben Elternschlafzimmer + Kind 2) wieder zu öffnen. Haben uns aber erstmal dagegen entschieden und beschränken uns auf das neue Treppenhaus von 1996, unten im Bild. Der Nachteil ist, dass wir die DG-Wohnung erstmal nicht an Dritte vermieten können, weil das Treppenhaus halt jetzt unser "internes" Treppenhaus ist. Aber haben wir auch erstmal nicht vor, und später könnten wir ja immer noch eine neue Treppe "ins Haus" einbauen.
    • 1996 fand ein größerer Umbau statt, bei dem auch der Wintergarten (über Elternschlafzimmer) entstanden ist.
  • Im Dachgeschoss mussten wir komplett sanieren, weil da ein kettenrauchender Messi hauste. Auch ein paar Dachfenster müssen hier ausgetauscht werden. Bild 4: DG Grobplanung.
    • Bad + Küche werden natürlich aus neu gemacht. Zunächst hatten wir die Aufteilung gleich gelassen, aber uns jetzt doch für eine Verschiebung der Wand zugunsten des Bades entschieden. Für die Gästewohnung (oder auch AirBnB) scheint ein gutes Bad wichtiger als eine große Küche -- Kleine Pantry-Style-Küche ist uns da genug.
  • Küche hat bei uns eine U-Form. Siehe Bild 4. Ich wollte den Küchenblock nicht so massiv, da der Raum nicht gigantisch ist, also haben wir diese Lufträume unter dem Herd. Sonst war uns wichtig, dass Ofen und Geschirrspülmaschine (rechts neben Ofen auf dem Bild) in angenehmer Höhe sind. Wir haben uns auch gegen viele Oberschränke entschieden und für Regale. Vielleicht bereuen wir das irgendwann. Ein nettes Gadget ist der "Quooker"-Wasserhahn, der auch kochend heißes Wassser kann. Da wir Kaffee durch aufgießen zubereiten, finde ich das ganz nett vs Wasserkocher.
  • Hauptbad siehe Bild 6 und 7. Der Klotz ist der Platzhalter für die Sauna, siehe Saunathread.
  • Heizung hatten wir gehofft, dass wir ggf nicht soviel machen müssen. Letztlich wurde es aber ein Domino-Effekt. Denn die alte Ölheizung macht das Heizungswasser viel wärmer als die neue Gasheizung. So dass du mit den gleichen Heizkörpern nicht das gleiche Ergebnis hast. Also machen wir da alles neu.
  • Auch Wasserleitungenist jetzt alles neu. Einiges war noch in Schuss, aber..
    • Wenn man da Rückbau an den Bädern betreibt, hast du immer das Risiko von Mikro-Rissen
    • Der Wasseranschluss hat sich tatsächlich als aus Blei herausgestellt :)
Status quo Umbau:
  • Umbau begann 1 Tag nach der Übergabe Anfang Februar.
  • Bisher sind wir größtenteils noch in der Phase, wo mit Rückbau, Rohren etc. alles schlimmer wird, also sind die Fotos nicht hammer.
  • Dennoch ein paar Fotos, als Bild 8 zusammengefasst von Küche, Wintergarten, Hauptbad, Dachgeschoss
 

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parats'

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Interessant in Hamburg ist für mich ja immer der Stadtteil. Bei uns in Fuhlsbüttel ist gegenüber gerade eine Stadtvilla aus 1913 die in 2 DHH umgebaut wurde weggegangen. Die eine Hälfte hat für knappe 1,5m den Besitzer gewechselt, ist schon sehr absurd. Darf man fragen was ihr bezahlt habt und wie die Finanzierung aussieht?

Auf jeden Fall wünsche ich schon einmal viel Ruhe, wenn dann alles fertig ist. :)
 
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Finanzierung ist knapp unter 1 Mio mit der DB, weil da eine Grenze ist -- über 1 Mio Kreditvolumen wäre der Gutachter-Prozess mit Bank nerviger gewesen. (Denn per se bevorzuge ich bei den Zinsen hohe Finanzierung.)
 
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Tilgung ist erstmal 2,5% p.a.
Wenn man mit 2.5% weitertilgen würde wären es vermutlich Laufzeit von 27 Jahren oder so? Also wäre ich dann 66.

Bei den Zinsen würde ich aber 2% oder sogar 1% Tilgung persönlich besser finden, da ich davon ausgehe, dass ich mit Geldanlage deutlich mehr als die 0,7% Zinsen erwirtschafte :) 2,5% war halt jetzt bei der Bank insgesamt die sinnvollste Option, aber nicht unsere eigentliche Präferenz.

Ob ich es nach den 10-15 Jahren Zinsbindung (zweigeteilt) dann auf einmal tilge, teilweise tilge oder refinanziere, hängt von den Zinsen dann ab.
 

parats'

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Finanzierung ist knapp unter 1 Mio mit der DB, weil da eine Grenze ist -- über 1 Mio Kreditvolumen wäre der Gutachter-Prozess mit Bank nerviger gewesen. (Denn per se bevorzuge ich bei den Zinsen hohe Finanzierung.)
Marienthal, Tonndorf, Jenfeld waren früher meine Nachbarstadtteile, die ersten 20 Lebensjahre habe ich in Billstedt gelebt. Ne schöne Ecke in Hamburg und preislich auch noch i.O. Die Eckedaten passen da denke ich sauber ins Bild und die Finanzierung klingt ebenfalls solide.
Ich pers. wäre wohl auch mit weniger Tilgung gefahren, aber da muss die Bank auch mitspielen.
 
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Das Haus sieht jetzt schon ziemlich toll aus. Gratuliere!
Die Stadt finde ich auch super schön. Aber die Hamburger Preise sind der Hammer.
Ich hab hier auf dem Land für weniger als die Hälfte einen kompletten Neubau mit 2 Wohneinheiten hingestellt und auch noch einen größeren Garten mit Weitblick etc. Aber man muss halt auch Landei sein befürchte ich :deliver:

Für die Küche mit Kochfeld in der Insel kann ich auch nen Bora empfehlen. Das funktioniert wie verrückt und man stößt sich nicht so oft den Kopf.
 
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Ich schlucke bzgl. des Preises! Wir haben echt bedeutend (!) weniger bezahlt, sind aber auch auf dem Land. Trotzdem bin und wäre ich persönlich nicht bereit, so viel für ein Haus zu bezahlen!
 

Benrath

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Das sind halt aktuell die Preise. Kann die Lage nicht genau einschätzen, aber 270qm mit 500qm Grundstück im Speckgürtel von Hamburg klingt eher günstig.

In der Größenordnung ist es in jeder deutschen Großstadt schwer etwas unter 1. Mio € zu finden.
 
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Und es ist eher noch Stadt als Speckgürtel.
6min zu Fuß zum Bahnhof Wandsbek, und 2min von einer Haltestelle der neuen S4.

Insofern aus unserer Sicht tatsächlich ein Schnäppchen -- dem natürlich das Volumen des nötigen Umbaus entgegen steht :)
 

parats'

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Das ist nicht nur eher Stadt, es ist in der Stadt. ;)
Aber selbst der Speckgürtel, wenn es nicht bspw. Barsbüttel/Ammersbek oder südlich der Elbe ist, hat teils ähnliche Preise, da die Anbindung des HVV ziemlich umfassend auch das Umland mit einbezieht und man binnen 30-40 Minuten in der Stadt sein kann.
 
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Aber mal im Ernst: Ist es das wirklich wert?
1,1 Millionen + Umbau - was ist denn das für ne Rate pro Monat. Und was kann man dann noch machen? Ich habe nicht so viel Geld. Mal nebenbei: Das sind auch Preise, die sich kein normaler Mensch (=normal verdienender) mehr leisten kann. Sicher doch, ihr könnts - sonst würdet ihr es nicht machen, aber da spricht man echt von den obersten 5%?
 
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Monatliche Rate ist knapp €2.700.
Natürlich braucht man auch Rücklagen, und wie du sagst der Umbau.
Also klar ein teurer Spaß & kein Investment, sondern Luxusgut.
Unsere jetzige 3-Z-Wohnung in der Innenstadt kostet noch knapp unter €2k kalt.

Und absolut agree dass diese "Inflation" der Immobilienpreise ein Problem für die meisten ist.
Natürlich kann man entgegenhalten, dass die Nullzinsphase auch die Kosten reduziert.
Bspw machen bei €600k Kredit 1% Zinsen dann ja nur €500 Zinslast pro Monat aus.
Nur ist es für Käufer eben nach wie vor ratsam, nicht 110% zu finanzieren, so dass das benötigte Eigenkapital auch immer weiter anwächst.
Und sich €50k+ EK anzusparen ist für viele kein Pappenstiel, insb. wenn das dann auch noch der Grund dafür ist, warum die Leute nicht in Aktien investieren ("will ggf in 5 Jahren Haus kaufen").
 

parats'

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Ob es das "wert" ist, ist ne andere Frage. Am Ende ist eine Immobilie eine Lifestyleentscheidung und das muss man sich "leisten" können.
Grob geschätzt wird die Rate bei 2600€ liegen, da kann Xantos aber gerne genaueres liefern.
Meine Frau und ich haben uns immer bewusst gegen eine Immobilie entschieden und sind genau wie Xantos und seine Frau im Lockdown fast schwach geworden. Wir können allerdings auch nur knappe 6k Haushaltsnetto in die Waagschale werfen, da sind Preise oberhalb der 750.000 bei einer 100% Finanzierung raus für mich persönlich.

€: Xantos war schneller. :D
 
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120qm und 2k Miete - omg (hatte ich zuvor wohl überlesen). Ok, da sieht man mal, wie günstig ich in Köln gewohnt habe. Das ist echt ne Menge Patte und hoffe für euch, dass alles klappt und keine bösen Überraschungen dazwischen kommen.
 
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Neueste Entscheidung: Fußbodenheizung im Bad der Gästewohnung ja/nein? €3k Kosten hat die Entscheidung leicht gemacht :D

Heizung gehen wir übrigens ganz auf Gas. Langfristig wären Solarzellen cool, aber da kann gerade nicht ans Dach ran muss, verschiebe ich das mal auf die Zukunft.
 

parats'

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Wenn die Möglichkeit besteht, sollte eigentlich immer eine Fußbodenheizung verbaut werden.
Was das alleine an Energiekosten gegenüber stationärer Heizkörper spart ist unglaublich.
 
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In der unregelmäßig genutzen Gästewohnung?

Küche, Hauptbad haben wir Fußbodenheizung.
Dort mit Wasser, Gästewohnung geht nur Strom.
 

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Mit einem separatem Kreislaufregler auf jeden Fall.
Je nach Bausubstanz muss im Winter sowieso beheizt werden um die Feuchtigkeit zu binden.

Man muss die Trägheit des Systems halt berücksichtigen.

p.s. Eine Fußbodenheizung kann ja auch kühlend wirken, in dem an heißen kaltes Wasser durch die Leitung fließt.
 
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Wie erwähnt, in der Gästewohnung geht keine wassergeführte Fußbodenheizung. Da ginge nur Strom.

Dort, wo Wasser geht und wir eh an die Böden gehen machen wir das natürlich.
 

parats'

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Okay, das wäre murks. :/
 
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120qm und 2k Miete - omg (hatte ich zuvor wohl überlesen). Ok, da sieht man mal, wie günstig ich in Köln gewohnt habe. Das ist echt ne Menge Patte und hoffe für euch, dass alles klappt und keine bösen Überraschungen dazwischen kommen.

Vollkommen normal, wir zahlen fast exakt dasselbe für dieselbe Größe in Winterhude und das war mit Abstand die günstigste Wohnung, die wir uns angesehen haben (also pro qm).

Gz zum Haus, sieht spitze aus und ist fast schon ein Schnäppchen für die Lage. Wann lädtst Du zum Grillen ein? :deliver:
 
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Ich glaube zwar, dass die Raten Xantos nicht wirklich überfordern, aber ich spendiere selbstgeschossenes Wild zum Grillen, kein Problem :deliver:
 
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Wenn die Möglichkeit besteht, sollte eigentlich immer eine Fußbodenheizung verbaut werden.
Was das alleine an Energiekosten gegenüber stationärer Heizkörper spart ist unglaublich.
Das ist tatsächlich auch einer der Gründe warum wir komplett auf Fußbodenheizung in allen 3 Etagen umgestellt haben. Die Vorlauftemperatur kann weiter runter, man kann noch etwas Energie sparen. und Die Heizung macht einfach mehr Sinn.
 
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Ich glaube zwar, dass die Raten Xantos nicht wirklich überfordern, aber ich spendiere selbstgeschossenes Wild zum Grillen, kein Problem :deliver:
Im Sommer gern. Ich bin aber kein großer Wild-Fan, insofern stelle ich auch gern das Grillgut.


Fußbodenheizung im ganzen Haus wäre cool, aber der Aufwand wäre zu krass gewesen. Gerade das alte Parkett können wir jetzt einfach drin lassen, das rausnehmen etc kam uns crazy vor.
 
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Interessant in Hamburg ist für mich ja immer der Stadtteil. Bei uns in Fuhlsbüttel ist gegenüber gerade eine Stadtvilla aus 1913 die in 2 DHH umgebaut wurde weggegangen. Die eine Hälfte hat für knappe 1,5m den Besitzer gewechselt, ist schon sehr absurd. Darf man fragen was ihr bezahlt habt und wie die Finanzierung aussieht?

Auf jeden Fall wünsche ich schon einmal viel Ruhe, wenn dann alles fertig ist. :)
Bist Du näher an mich rangezogen? War der Meinng das letzte mal wohntest Du in Poppenbüttel? Wir kennen uns betsimmt :think:
 
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Ich bin immer wieder überrascht, wieviele Urgesteine aus dem Forum in der gleichen Stadt wohnen wie ich.

Liegt vermutlich daran, dass ich 2003 im Kopf habe, also meine Stadt = Aachen. Und da kannte ich die Handvoll Foren-Regulars.
 

parats'

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Bist Du näher an mich rangezogen? War der Meinng das letzte mal wohntest Du in Poppenbüttel? Wir kennen uns betsimmt :think:
In Poppenbüttel habe ich nie gewohnt. Vor Fuhlsbüttel war ich in Barmbek. Du wohnst aber afaik in Langenhorn. ;)
 
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Wirklich ein tolles Objekt! Hast du das Haus online gefunden oder hast du einen Makler mit der Suche beauftragt?
 
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Tatsächlich Immobilienscout24. Glück war, dass die Eigentümerin den Verkauf vor Mitarbeitern geheim halten wollte, damit diese keine Panik bekommen (sie hat jetzt kleineres Büro und Home Office, aber damals war das noch nicht spruchreif). Deshalb war das Exposé sehr dürftig. Wir waren glaube ich die einzigen, die sich das Objekt ernsthaft angesehen haben. Es gab ein anderes Gebot, das war eine Firma, die abreißen wollte. Laut Verkäuferin sogar leicht höher, sie hängt aber am Haus.
 

parats'

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Kennst Du das Café Luise "unten" im Alstertal? Keine 150m entfernt davon.
 
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Ja, kenne ich. Meine Nichte hat da mal gejobt. Und bei Meincke kaufte ich alle meine Räder. Hybsche Ecke. Uns trennen 5 Minuten mit dem Rad. Ich wohne in der Nähe der St. Ansgar Kirche.
 

parats'

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Das ist in der Tat wirklich nah. Bist Du nicht auch Erzieher? Oder täusche ich mich da?
 
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Ja, dass bin ich, bzw habe ich Erziehungswissenschaft studiert und arbeite als Erzieher.
 
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Hat jemand hier Meinugnen zu Lampen?
Also LED ist ja klar, aber da gibt es ja trotzdem soviele Möglichkeiten, einen ganz normalen Raum zu beleuchten, bspw. mit Spots.
Naiv ist für mich wichtig:
  1. Man kann es selbst austauschen ohne Elektriker
  2. Eher unauffällig, also bspw. weiße statt schwarze Leisten
  3. Nicht zu teuer
Gibt's irgendwelche Dinge, auf die man bei Lampen besonders achten muss?


Sonst einige weitere Fotos.

Screenshot 2021-03-27 11.00.49 AM.png
Ich mag die Farbe. Wir werden sie beibehalten, denke ich. Und der Vorgarten blüht schon richtig dolle :ugly:

Screenshot 2021-03-27 10.56.24 AM.png
Eingangsbereich. Hier werden wir auch nichts ändern, ich finde die Optik von Fliesen & Tür etc. schön, und passend zum alten Haus.


Blick von der Garage über die Einfahrt hin zum Tor. Auch das Rot im Außenbereich finde ich super. Den Asphalt weniger.


Links Balken und Bretter von 1913, Rohre von 2021. Rechts das neue Bad im Dachgeschoss, haben da neue Wände rein weil es vorher kleiner (zu klein) war.

Screenshot 2021-03-27 11.03.30 AM.png
Das selbige Bad von innen. Im Dachgeschoss sieht es dadurch zumindest schon wieder langsam ordentlicher aus als unten.

Bzgl. Wifi haben wir uns für einen Router, Cat8-Kabel, und dann insgesamt 4 Access Points entschieden. Danke auch hier nochmal an den Input dazu im anderen Thread!
 
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