Wohnungsmarkt was tun?

[TealC]

Ich bin auch der Meinung, dass man die Wegelagerei beenden sollte, ich glaube aber auch, dass es nichts ändern würde.

In den populären Gebieten ist das Angebot komplett preisunelastisch. Verkauft wird nur, wenn die Eigentümer ins Altersheim gehen oder sterben und die Kinder nicht einziehen wollen.

Im Gegenzug legen die Käufer alles aufn Tisch an EK was sie zahlen können. Nachfrage ist maximal preiselastisch. Jeder kauft das bestmögliche Objekt das er sich leisten kann.

Das bedeutet, wenn Notare, Makler, Grundbuch, Grunderwerbssteuer wegfallen, schiebt das einfach den Kaufpreis hoch. Bank mag das dann zwar finanzieren, aber dann geht die Hypothek grad noch mit hoch, was noch schlimmer ist. Hilft am Ende nur den glücklichen Erben einer Eigentumswohng in der Münchner Innenstadt, lindert die Wohnungsnot aber leider auch nicht.

 

[Sodom&Gomorrha]

Wer nicht gerade eine größere Summe erbt oder keinen besonders gutbezahlten Job hat, kommt sowieso nicht so leicht an ein Haus. Soll jetzt kein Gejammere sein oder etwas gegen diejenigen sein, die sich ihr hart Erspartes bzw. Kredite über Jahrzehnte ans Bein binden, immer mit dem Risiko, dass Schicksalschläge wie Berufsunfähigkeit das Blatt zum Negativen wenden können.
Zu Maklern & Co. kann ich als 08/15-Bürger natürlich nichts sagen, da man als Medianlöhner mit diesen eher selten in Kontakt komt ... obwohl, bei dem derzeitigen Wohnungsmarkt aber so ziemlich viele Leute verzweifelt auch die Mondpreise zahlen, nur um ne bezahlbare Bude zu bekommen. Jedenfalls werde ich in meinem kleinen <40 m² Wohnklo noch ne Weile wohnen bleiben, zumal die Miete im Verhältnis zum Nettoeinkommen durchaus noch sehr human ist.

Gerade in Südeuropa scheint die Eigentümerquote ja deutlich höher zu sein. Steuerschlupflöcher oder andere Aspekte mal dahingestellt; meiner Meinung hätte der Staat viel früher das Thema Eigenheim mehr fördern sollen, oder mehr publik machen. Mag sein, dass die Boomer sehr günstig an ihre Häuser gekommen sind - das soll auch kein Vorwurf sein, würde man in einer Niedrigzinsphase natürlich machen. Ich weiß aber nicht, ob sich ein Paar mit Medianeinkommen in einer durchschnittlich großen Stadt (München mal krass ausgenommen) sich selbst mit beiden Gehältern noch überhaupt noch groß ein Haus leisten könnten, wenn ich so Summen von 500k+ und mehr hier lese. Ne halbe Million Euronen sieht auf dem Papier schon echt krass aus.

Andererseits kann man nur hoffen, dass das wie bisher vielleicht irgendwann doch wieder besser wird, Baumaterial und dergleichen günstiger werden etc.

 

[Scorn4]

Soll der Mensch mit dem 400€-Job doch stattdessen einen 2000€-Job machen. So einfach ist das.

Der Mensch mit €400-Job kriegt so eine Kaufsumme nicht zusammen und ein Darlehen kriegt er auch nicht. Wenn man das ändern möchte, sind die Nebenkosten vllt das falsche Thema.

Ich bin auch der Meinung, dass man die Wegelagerei beenden sollte, ich glaube aber auch, dass es nichts ändern würde.

Statt "Wegelagerei" ist "Cost of doing business" wohl der bessere Ausdruck. Klaglos eine dicke 6(+)-stellige Summe auf den Tisch legen und sich dann beschweren, dass Notar, Stadt und Makler nicht umsonst arbeiten, rofl

 

[n00dl]

klar sieht 500k€+ teuer aus, aber rechne mal hoch was du an miete zahlst. aber gut, das ist eine längere diskussion.
das problem sind nach meiner unprofessionellen einschätzung nicht die rohstoffpreise, sondern die hohen standards und arbeitskosten (die natürlich auch aufs Material schlagen). das "material" eines fensters ist nicht der kostentreiber, aber der personaleinsatz dafür + alles, bis es bei dir im haus eingebaut ist. und halt die irren standards, die zwar die qualität, umweltverträglichkeit und langlebigkeit erhöhen, aber wo halt in 99% der fälle auch nichts passiert wäre. aber für den 1% fall zahlen alle 99% drauf. das ist wie im großkonzern, wenn einmal was schief geht gibts ne regel für alle anderen 100.000 mitarbeiter. das macht man dann 20 jahre und wundert sich dann über den irren overhead und trägheit.

zum eigenheim: ich finde man sollte einfach alle zusatzkosten (steuern etc) für die erste immobliene streichen. wahrscheinlich zahlt sich das sogar aus, weil das für mehr vermögen im alter sorgt in der bevölkerung, statt es den lokalen immobilienhaien zu überlassen, die aus 2 grundstücken dann 15 einheiten realisieren und jedes jahr die kosten hochdrehen und wir es im extremfall über das wohnungsgeld wieder refinanzieren. letztens gabs einen schönen artikel in der SZ zum paradoxon, dass die deutschen zwar viel verdienen aber wenig vermögen haben. weil man statt ins haus und in aktien alles rumgammeln und dann lieber höhere renten fordert.
einfach grundsteuer etc weg und von mir aus das defizit über höhere kosten für 2. und 3. immobilien reinholen (s. niederlande?)

zum thema makler & notare: die haben mir noch nie einen mehrwert gebracht. gerade beim makler ist es für mich unverständlich, warum es da festgeschriebene relative beteiligung gibt... würde es ohne diese prozentsätze etwa nachteilig für die käufer sein? funktioniert hier der markt nicht? es muss doch genug leute geben, die schlechte fotos und beschreibungen mit chat gpt für 1000€ erstellen und noch mal 100€ pro besuch statt 3,x% vom VK?

 

[Btah]

zum eigenheim: ich finde man sollte einfach alle zusatzkosten (steuern etc) für die erste immobliene streichen.

Das hätte aber schon wieder so eine immense Menge an Fallstricke. Die "1. Immobilie" könnte dann auch ein 10 stöckiges Haus mit zig Wohnungen in der Innenstadt sein. Wenn du vermieten innerhalb dieser 1. Immobilie generell verbietest, nimmst du dagegen dann jede Möglichkeit was draus zu machen, wenn man irgendwann den ganzen Platz nicht mehr braucht (Kinder aus dem Haus, Partner verstorben/geschieden etc).
Oder dann hat nachher der Mann, die Frau, das Kind und der Bruder jeder eine "1. Immobilie"?

Klingt primär nach einem weiteren Steuergeschenk als echter Gerechtigkeit.

 

[parats']

Der Zusatz "selbst genutzt" funktioniert in vielen Aspekten eigentlich ganz gut und man sollte sich davon lösen das der Staat alle Partikularinteressen bedienen sollte. Das Ziel sollte sein, dass möglichst viele Leute unabhängig im Eigenheim leben können (sofern sie möchten). Wenn bei Modell x/y ein Eigenheim nicht passt, dann ist das so.

Und bevor hier jemand ankommt. Ich/Wir hätten uns in Hamburg locker Eigentum leisten können. Haben es aus diversen Gründen aber nie gemacht (Kapitalbindung, schlechte Rendite etc. Pp.) und sind lieber weiterhin Mieter geblieben.

 

[Xantos2]

Das hätte aber schon wieder so eine immense Menge an Fallstricke. Die "1. Immobilie" könnte dann auch ein 10 stöckiges Haus mit zig Wohnungen in der Innenstadt sein. Wenn du vermieten innerhalb dieser 1. Immobilie generell verbietest, nimmst du dagegen dann jede Möglichkeit was draus zu machen, wenn man irgendwann den ganzen Platz nicht mehr braucht (Kinder aus dem Haus, Partner verstorben/geschieden etc).
Oder dann hat nachher der Mann, die Frau, das Kind und der Bruder jeder eine "1. Immobilie"?

Klingt primär nach einem weiteren Steuergeschenk als echter Gerechtigkeit.

Ich finde man kann sowas schon lösen, bspw mit Lebenszeit-Freibeträgen.

Hier bspw "keine Steuern auf die erste Million Immobilienerwerb".

Aber man kann auch einfach Grunderwerbsteuer abschaffen und durch höhere Grundsteuer ausgleichen.

 

[n00dl]

Das hätte aber schon wieder so eine immense Menge an Fallstricke. Die "1. Immobilie" könnte dann auch ein 10 stöckiges Haus mit zig Wohnungen in der Innenstadt sein. Wenn du vermieten innerhalb dieser 1. Immobilie generell verbietest, nimmst du dagegen dann jede Möglichkeit was draus zu machen, wenn man irgendwann den ganzen Platz nicht mehr braucht (Kinder aus dem Haus, Partner verstorben/geschieden etc).
Oder dann hat nachher der Mann, die Frau, das Kind und der Bruder jeder eine "1. Immobilie"?

Klingt primär nach einem weiteren Steuergeschenk als echter Gerechtigkeit.

sorry, hatte es noch nicht ausformuliert. selbst bewohnt 10 jahre. wenn sich was ändert dann halt anteilig (nach 5 jahren verkaufen -> hälfte zahlen). vermietetes eigentum gar nicht, da gibt es jetzt schon steueranreize. wenn sich jetzt ein reicher erbe ne 250m² villa in münchen gönnt - ist ok für mich. wenn er dann aber die 2. wohnung in hamburg und die 3. in berlin für sein lifestyle oder zum vermieten holt, zahtl er dafür doppelt.
mir geht es auch einfach darum, dass wir die eigentumsquote und damit den nachhaltigen vermögensaufbau in deutschland stärken.

 

[Gustavo]

Ich finde man kann sowas schon lösen, bspw mit Lebenszeit-Freibeträgen.

Hier bspw "keine Steuern auf die erste Million Immobilienerwerb".

Aber man kann auch einfach Grunderwerbsteuer abschaffen und durch höhere Grundsteuer ausgleichen.

Ich habe noch nie verstanden, warum man Wohnbesitz besteuert wie man ihn besteuert. Vermutlich eine dieser Fragen, bei denen die Intuition der meisten Leute ("warum soll ich Miete für mein eigenes Haus an den Staat zahlen?") und die ökonomisch vernünftigte Lösung auseinander gehen. Nicht mal auf "selbstgenutzter Wohnraum günstig, unvermietete Nebenwohnsitze sehr hoch" kann man sich einigen.

Ich muss in letzter Zeit immer mal wieder an diese Daten zu den ökonomischen Einstellungen der BSW-Wähler aus dem letzten Jahr denken, die zeigten dass die Leute tendenziell "linke" Vorstellungen haben, was gerechte outcomes wären, aber alle Positionen ablehnen, die linke Parteien vertreten. Ich befürchte eine ähnliche Einstellung ist bei der Frage nach Frage nach Wohnraum de facto die Mehrheitsmeinung.

Ich bin auch der Meinung, dass man die Wegelagerei beenden sollte, ich glaube aber auch, dass es nichts ändern würde.

In den populären Gebieten ist das Angebot komplett preisunelastisch. Verkauft wird nur, wenn die Eigentümer ins Altersheim gehen oder sterben und die Kinder nicht einziehen wollen.

Mit solchen Argumenten wäre ich vorsichtig. Die Vorstellung, die so einer Sichtweise zugrunde liegt, ist ja dass der intrinsische Wert des (eigenen) Wohnraums sehr viel höher ist als der tatsächliche Marktwert (sonst würden mehr alte Leute verkaufen, statt in ihre selbstgenutzten Immobilie zu wohnen bis sie nicht mehr können oder wegsterben). Würde das stimmen gäber es aber auch theoretisch keinen Grund, warum Wohnraum noch so "günstig" ist, wie er jetzt ist: Wenn der Drang irgendwo zu wohnen SO groß ist dann müssten theoretisch Preise nahe am theoretischen Maximum aufrufbar sein, das den Leuten quasi nur noch eine Subsistenzexistenz übrig lässt. So ist es aber nun auch nicht.

 

[GeckoVOD]

Den Beruf des Maklers und dessen Mehrwert habe ich tatsächlich nie verstanden, oder erlebt, dass deren Wirken positiv für irgendwen wäre. Notare verstehe ich theoretisch, praktisch waren das bis jetzt eher erzwungene Erfahrungen mit halbgearschten, gelangweilten und herablassenden Juristenhirnen, die wenig Motivation hatten tatsächlich zu beraten. Abgesehen von fragwürdigen Aussagen deren Angestellter bezüglich Betreiberpflichten und Pflichten zum energetischen Modernisieren bei Eignungsübertragung ("das können sie komplett ignorieren, auch wenn die Ölheizung vor 1990 eingebaut wurde"). Und so weiter.

Abgesehen davon, stört der Kaufpreis wirklich so sehr? Vielleicht habe ich da ein falsches Mindset. Entweder ich kriege eine bezahlbare Bude (etwas) außerhalb, habe dafür aber die Gefahr, dass ich im Alter strande und einen Wertverlust in Kauf nehme, sollte die Gegend abgehängt werden. Oder ich gehe in die Stadt, krieg aber entweder Bruchbuden mit extremen Instandhaltungsrückstau, Mondpreise und scheiße geschnittenen Dreck, oder ich versklave mich für SEHR lange für ein halbwegs normales Haus mit allen Rechten und Pflichten. All das traf ehrlich gesagt auf meine Elterngeneration (sagt auch so die Quelle aus?) zu. Für mich ein sehr individuelles Problem, wenn man überhaupt Geld übrig hat oder eine feste Perspektive (relative Jobsicherheit). Muss man da aus staatlicher Sicht so viel Energie reinlenken?

Mich stören viel eher die völlig abstrusen Mietpreise für die meisten Shit-Buden und das Hofieren der "Privatvermieter", deren große Lebensleistung es war zum richtigen Zeitpunkt zu atmen und zu erben. Energetische Überkrücken, deren Mietwert von der Gegend und dem Druck abhängig gemacht wird und die sich immer noch rentieren, obwohl sie gesamtgesellschaftlich ein Hemmschuh sind. Wenn ich mir alleine das mir bekannte Quartier anschaue werden so dermaßen viele Immobilien totgenutzt, aus denen durchaus was machbar wäre. Druck für die Eigentümer ist aber überhaupt nicht da. Und wenn, dann lohnt es sich scheinbar Ferienwohnungen einzubauen. Kann ja eigentlich nicht sein.

 

[Gustavo]

Abgesehen davon, stört der Kaufpreis wirklich so sehr? Vielleicht habe ich da ein falsches Mindset. Entweder ich kriege eine bezahlbare Bude (etwas) außerhalb, habe dafür aber die Gefahr, dass ich im Alter strande und einen Wertverlust in Kauf nehme, sollte die Gegend abgehängt werden. Oder ich gehe in die Stadt, krieg aber entweder Bruchbuden mit extremen Instandhaltungsrückstau, Mondpreise und scheiße geschnittenen Dreck, oder ich versklave mich für SEHR lange für ein halbwegs normales Haus mit allen Rechten und Pflichten. All das traf ehrlich gesagt auf meine Elterngeneration (sagt auch so die Quelle aus?) zu. Für mich ein sehr individuelles Problem, wenn man überhaupt Geld übrig hat oder eine feste Perspektive (relative Jobsicherheit). Muss man da aus staatlicher Sicht so viel Energie reinlenken?

Ja, schon. Da gibt es zwei große Punkte, an denen die Politik unmöglich vorbei kann, selbst jenseits der Frage nach Wohnraum:
1. Mietmarkt und Eigentumsmarkt sind nicht voneinander zu trennen. Wenn der Mietmarkt zu sklerotisch wird, ziehen Leute kaum noch um und das schadet dem Wirtschaftsstandort, weil dadurch das matching auf dem Arbeitsmarkt beeinträchtigt wird. Wenn Leute keine andere Arbeit mehr annehmen, weil sie dafür umziehen müssten, ist das Gift für die Volkswirtschaft, insbesondere eine in der Arbeitskräfte sowieso knapper werden.
2. Wohneigentum aus eigenen Finanzmitteln erwerben ist DER nudge schlechthin für Vermögensaufbau. Auch wenn es der Intuition der meisten Leute komplett zuwider läuft, aber es ist vielfach belegt dass Mieten und Kaufen (wenn man einen Kredit zu Marktzinsen aufnehmen muss) sich finanziell kaum bis gar nicht (je nach Zeitpunkt des Kaufs*) unterscheiden, SOLANGE man das Geld sinnvoll anlegt, was man als Mieter im Vergleich zu einem Käufer spart. Aber die allermeisten Leute schaffen es nicht, mit derselben Regelmäßigkeit die großen Beträge zu sparen und zu investieren, zu denen der Käufer über das Bedienen des Kredits gezwungen wird. Insofern sind Hauskäufer generell im Vorteil aber insbesondere in Deutschland, wo die allgemeine Rendite des Anlagevermögens im Vergleich zu anderen Ländern unterdurchschnittlich ist.



*bezüglich Kreditzinsen und über den gesamten Wohnraumbestand gesehen; wenn man sich bestimmte Gebiete anschaut kann das anders aussehen, je nachdem wie sich die Kaufpreise im Vergleich zur allgemeinen Preisentwicklung verhalten

 

[GeckoVOD]

Ja, schon. Da gibt es zwei große Punkte, an denen die Politik unmöglich vorbei kann, selbst jenseits der Frage nach Wohnraum:
1. Mietmarkt und Eigentumsmarkt sind nicht voneinander zu trennen. Wenn der Mietmarkt zu sklerotisch wird, ziehen Leute kaum noch um und das schadet dem Wirtschaftsstandort, weil dadurch das matching auf dem Arbeitsmarkt beeinträchtigt wird. Wenn Leute keine andere Arbeit mehr annehmen, weil sie dafür umziehen müssten, ist das Gift für die Volkswirtschaft, insbesondere eine in der Arbeitskräfte sowieso knapper werden.

Ich verstehe den zweiten Punkt, aber was genau meinst du mit dem ersten? Was bringen mehr Eigentumswohnungen oder Häuser dem Mietmarkt in urbanen Gebieten? Den Sprung bringe ich gerade mental nicht hin.

 

[Gustavo]

Ich verstehe den zweiten Punkt, aber was genau meinst du mit dem ersten? Was bringen mehr Eigentumswohnungen oder Häuser dem Mietmarkt in urbanen Gebieten? Den Sprung bringe ich gerade mental nicht hin.

Die meisten Eigentumswohnungen in Städten werden nicht von den Vermietern selbst genutzt, sondern von privaten Kleinvermietern. Die meisten von denen erzielen keine sonderlich hohen Renditen (zumindest mit dem Vermieten). Für den Mietmarkt ist es günstiger, dieses Modell zu fördern, als die Alternative (große private Gesellschaften, die nur oder größtenteils vermieten ohne selbst zu bauen).

 

[parats']

Vor allem will man eigentlich keine monolithische Inhaberstruktur. WEGs zeichnen sich ja vor allem dadurch aus, dass alle Eigentümer ein relativ ähnliches Ziel verfolgen (mit teils verschiedenen Vorstellungen) und das ist nicht zwangsläufig mehr Rendite aus den Mietern rauspressen, sondern oftmals vor allem Erhalt von Bausubstanz. Die Mischung aus Selbstnutzung und privater Vermietung sorgt für ein gesundes Maß an checks and balances, was bei großen Konzernen null gegeben ist.

Man sollte sich allerdings auch keine Illusionen machen. WEG-Versammlungen können absoluter Krebs-Aids sein. Da wünscht man sich dann doch schnell eine gute Verwaltung, die viel der Orga übernimmt.