Nachrichten, Randnotizen und Kurioses v4

[saistaed]

Unter'm Strich: Ja, zumindest in den wenigen mir bekannten Sonderfällen von Kunden - bin aber selbst Laie. Im Prinzip braucht es in erster Linie erstmal einen Grund, warum man enteignet, üblich sind Infrastrukturprojekte im weitesten Sinne. Es braucht halt scheinbar irgendein Gesetz, dass den Grund auch definiert. Bei meinen damaligen Kunden (Bistümer) war es Bergbau und Straßen. Erst wird versucht, dass man es freiwillig verkauft, bleibt das aus, dann wird die Verwaltung eine Klage (?) einreichen. Es kommt nochmal zu einer Verhandlung, scheitert diese, dann wird offiziell per Urteil enteignet. Wie häufig es bis dahin eskaliert, kA, meine Kunden gaben nach.

Eine Entschädigung erhält man entweder via Ersatz, so bei meinen Kunden meist geschehen - also man bekommt ähnlich wertvolles Land, das man verpachten kann. Richtige Objekte hab ich persönlich nicht erlebt, denkbar wäre es wohl. Oder eben, man bekommt Geld, ausgehend vom Verkehrswert des Objekts. Hatte das jetzt bei der Grundsteuer, da war der Ersatz lustig, weil man im Prinzip sowohl das alte, nicht mehr existierende Stück Land und das neue, nur auf dem Papier existierende Flurstück erklären musste, aber es damals keinen richtigen Umgang gab.

Ich sehe jetzt (als Laie) nicht, warum die Vergesellschaftung, die wohl ähnlich laufen würde, unter praktischen Aspekten zielführender wäre. Der Artikel von Schaefer hat bereits angerissen, dass die Entschädigungssumme sehr viel höher ausfallen dürfte, als Einzelenteignungen. Dazu stellt sich schnell die Frage, ob das Land Berlin die Verwaltung stemmen könnte, von der Instandhaltung und Sanierung zu schweigen, das ganze im Rahmen von ein- bis zwei Legislaturperioden mit Widerstand aus dem Bund. Das Ziel wäre auch fraglich, es entsteht, wenn ich es richtig verstehe, auch kein neuer Wohnraum, es geht eher um eine Kostensenkung, die wiederum die Finanzierung spannender macht.
Halt schon Scheiße für Berlin, wenn man nicht in die Marktmechaniken eingreifen darf. Kenne mich zu wenig aus, um abschätzen zu können, was vergeblich versucht wurde. Einzelenteignungen stelle ich mir effektiver vor, wenn es darum ginge Leerstände zu nutzen oder Spekulationsobjekte aus dem Rennen zu nehmen. Nur dürften die nicht häufig vorkommen. Ob man DW / Vonovia gezielter angreifen könnte wäre interessant, evtl. mit Sonderauflagen via Baurecht, irgendwas in die Richtung, dass sie gezwungen werden x% geförderten Wohnraum einzuplanen, sonst gibt's halt keine Genehmigungen mehr.

Das ist schon arg verkürzt. Es macht für dich als Mieter einen gewaltigen Unterschied, ob dein Vermieter gewinnorientiert oder gemeinwohlorientiert wirtschaftet. Mir ist, ehrlich gesagt, auch nicht ganz klar, warum das in den Diskussionen häufig so trivialisiert wird.

Nur mal als Beispiel: Wir sind letztes Jahr umgezogen und zahlen jetzt irgendwie 14,50 Euro oder so pro Quadratmeter. Das ist für die Lage und Qualität der Wohnung ein absolutes Schnäppchen. Aber die Angebotsmieten für den Bestand der landeseigenen Wohnungen liegen natürlich deutlich darunter. Konservativ geschätzt würden wir beim Wohnen in einer landeseigenen Wohnung wahrscheinlich zwischen 300 und 400 Euro im Monat sparen.

Selbst mit einer Megareform zur Entlastung der arbeitenden Mitte, von der Union und Co oft schwärmen, wirst du für eine gewöhnliche Familie nicht mal annähernd eine Entlastung dieser Größenordnung erreichen.
Die Tatsache, dass dieser Umstand von den Menschen sehr wohl gespürt, von großen Teilen der Politik aber nicht ernst genommen wird, dürfte wesentlich zum Wahlerfolg der Linken beigetragen haben.

Und was die Umsetzung angeht, bin ich nicht super im Stoff, aber wenn ich mich recht entsinne, dann enthielt sogar der Volksentscheid schon einen relativ konkreten Entwurf: Man würde die Wohnungen für eine Übergangszeit weiter durch die vorherigen Vermieter bewirtschaften lassen. In dieser Zeit gründet man eine Anstalt des öffentlichen Rechts, die ab einem Stichtag die Bewirtschaftung übernimmt. Das Ziel wäre natürlich, dass man einen großen Teil des Personalbestands und die Expertise in diese Anstalt überführt.
Die Entschädigung soll, soweit es rechtlich möglich ist, unterhalb des Marktwerts erfolgen und zu einer moderaten Verzinsung über einen langen Zeitraum an die ehemaligen Eigentümer ausbezahlt werden - aus den laufenden Mieteinnahmen.

Ob man das jetzt so oder anders umsetzt, ist aber letztlich nicht relevant, denn die entscheidenden Prinzipien bleiben gleich: entweder streckst du die Auszahlung der Entschädigungen an die Eigentümer oder, wenn das rechtlich nicht möglich ist, musst du das Ganze über den Kapitalmarkt finanzieren. Du hast ja den Wohnungsbestand als Sicherheit und das Land Berlin kann als Bürge eintreten, sodass die Konditionen sicherlich günstig wären.
Unterm Strich zahlst du aus dem öffentlichen Haushalt keinen Cent und es erhöht auch nicht, wie die CDU gerne behauptet, den Schuldenstand des Landes Berlin.
Letztlich ist es erstmal eine gewaltige Umverteilung von den Anteilseignern der Immobilienkonzerne zu deren Mietern. Wie reibungslos die Umsetzung dann wirklich funktioniert und was die langfristigen Auswirkungen sind, lässt sich für mich sehr schwer absehen.

 

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Das ist schon arg verkürzt. Es macht für dich als Mieter einen gewaltigen Unterschied, ob dein Vermieter gewinnorientiert oder gemeinwohlorientiert wirtschaftet. Mir ist, ehrlich gesagt, auch nicht ganz klar, warum das in den Diskussionen häufig so trivialisiert wird.

Ich verstehe sehr wohl, was erreicht werden soll, wo wird das "trivialisiert"? Es war primär eine kurze Antwort auf eine kurze Frage. Ich verstehe den gesellschaftlichen Nutzen dahinter durchaus, ich arbeite in dem Bereich der Immobilienwirtschaft und noch dazu bei einem sozialen Wohnbauträger mit Kunden, die Sozialwohnungen bewirtschaften.

Und was die Umsetzung angeht, bin ich nicht super im Stoff, aber wenn ich mich recht entsinne, dann enthielt sogar der Volksentscheid schon einen relativ konkreten Entwurf: Man würde die Wohnungen für eine Übergangszeit weiter durch die vorherigen Vermieter bewirtschaften lassen. In dieser Zeit gründet man eine Anstalt des öffentlichen Rechts, die ab einem Stichtag die Bewirtschaftung übernimmt. Das Ziel wäre natürlich, dass man einen großen Teil des Personalbestands und die Expertise in diese Anstalt überführt.
Die Entschädigung soll, soweit es rechtlich möglich ist, unterhalb des Marktwerts erfolgen und zu einer moderaten Verzinsung über einen langen Zeitraum an die ehemaligen Eigentümer ausbezahlt werden - aus den laufenden Mieteinnahmen.

Es geht mir nichtmal um die Summe der Entschädigung, dass die nicht per Sofortüberweisung auf das Konto des Eigentümers fließen ist mir klar. Mir geht es eher um die reale Umsetzung, die an dem Vorschlag hängt. Bei Enteignungen ist man normalerweise im unbebauten Raum unterwegs, oder hat es mit vielen Kleineigentümern / Privatbesitzern zu tun. Die Verfahren scheinen mir standardisiert, es wird zumindest kein juristisches Neuland beschritten, außerdem hat man häufig auch Optionen mit Ersatz.

Die dürfte es bei einer Vergesellschaftung nicht geben und die Eigentümer, die anvisiert werden, werden sich wahrscheinlich heftiger wehren. Der Einschub "soweit rechtlich möglich" ist nicht trivial. Wenn ich bedenke, was es für ein Kraftakt für meine Kunden war alleine nur die Basisdaten für 70.000 Flurstücke zusammenzukramen und steuerrechtlich zu bewerten, möchte ich mir nicht vorstellen, wie viel Verkehrswertgutachten es für das alles braucht. Eventuell gibt's hier einfachere Mittel, aber selbst diese binden Kräfte und brauchen Gerichte, bis das alles ins Rollen kommt und alle möglichen Widersprüche durch sind.

Zudem ist die Übernahme von Wohneinheiten von Privat hin zu öffentlich wahrscheinlich aus diversen Gründen auch nicht so einfach, wie man es sich vorstellen könnte. Bei der üblichen Enteignung wegen neuer Infrastruktur oder Bergbau oder sonstigem brauch ich keine neue Verwaltung, hier schon. Ich muss auch keine Objekte anpassen, hier unter Umständen durchaus: Abhängig vom Baurecht und den anderen politischen Leitlinien muss der Bestand diverse Kriterien erfüllen oder auf Kriterien hingearbeitet werden - unter anderem Barrierefreiheit und energetische Aspekte, sowie eine (rein formaljuristisch und eher theoretische) stärkere Orientierung auf wiederkehrende Sanierung. Die Riesen wie DW und Vonovia müssen das nicht einhalten, entsprechend gehe ich von einem Bestand aus, der etwas Arbeit erfordert. Das wiederum IST ein Kostenpunkt, der sich im Haushalt früher oder später widerspiegeln wird. Als Soz-Bau-Unternehmen krieg ich den Trade-Off im Portfolio hin, der schwache / geförderte Teil wird durch den marktbasierten Teil (Verkauf, Marktmieten) im Bestfall ausgeglichen mit Überschuss für neue Vorhaben. 200.000 Haushalte ist ein Wort (selbst wenn sich das nur in 50.000 Wohneinheiten übersetzt), ich weiß nicht was du dir vorstellst, was das alles braucht, allein um den Überblick zu behalten. Es ist nicht mit den Sachbearbeitern getan, da brauchst du diverse Abteilungen für Facility Management und Instandhaltung hinterher. Ich hab keine Ahnung wie die Großen organisiert sind, aber die werden das teilweise ausgelagert haben. Man kann es selbst natürlich AUCH auslagern, aber das sind wiederum keine kleine Kosten.

Verstehe mich nicht falsch, ich sehe das als interessanten Ansatz an und begrüße es, dass auch mal was riskiert wird. Es könnte schon möglich sein, wünschenswerter wären aus meiner Sicht aber andere Eingriffe. Daher auch mein Einwand: Ich habe keinen Überblick was sonst möglich ist und was gemacht wurde.

 

[saistaed]

Das trifft so ziemlich genau meine Auffassung: ich wünsche mir auch andere Eingriffe, die weniger komplex und dafür allgemeiner und umfassender sind, aber rechtlich sehe ich hier leider auch nicht so viele Möglichkeiten. Die Mietpreisbremse wirkt zwar, hat aber Lücken und ist letztlich von der Gnade der Union auf Bundesebene abhängig. Was man eigentlich bräuchte, wäre eine echte Öffnungsklausel, die es den Bundesländern ermöglicht, den Mietmarkt umfassend durch Landesrecht zu regeln. Das wird es aber auf absehbare Zeit nicht geben. Damit sind Länder wie Berlin leider größtenteils die Hände gebunden.

Dass die Umsetzung so einer Enteignung rechtlich und organisatorisch sehr komplex und auch nicht ohne Fails ablaufen wird, ist für mich eingepreist. Offen gestanden hat die Chuzpe, die das erfordert, für mich sogar einen gewissen Charme. Die Risiken, dass das scheitert, sind sicherlich real, aber wenn es funktioniert, dann wäre es eine schöne Lektion in staatlicher Handlungsfähigkeit.
Die ungeklärte Frage, die sich daran anschließt, ist allerdings die der mittel- bis langfristigen Konsequenzen: Was heißt das für Investitionen in Neubau? Wie stark drückt diese Politik private Investitionen? Inwieweit ist der Staat, das Land Berlin, bereit und fähig, das zu kompensieren?

Das ist ausnahmsweise mal so eine politische Frage, wo ich mir in der Rolle des Zuschauers ganz gut gefalle und froh bin, dass ich weder das eine noch das andere verantworten muss.

[Edit]
Btw, mittlerweile finde ich ja doch etwas albern, wie diese ganze Antisemitismus-Debatte hochgejazzt wird. Dass die Union so was probiert, aus naheliegenden Gründen, ist klar, aber wer jetzt bei der SPD da alles aus der Versenkung auftaucht, nur um irgendwelche Schreckensbilder an die Wand zu malen - Junge, Junge.