Wie Hauskauf angehen?

[Shihatsu]

Naja, ElBollo, ich krieg 2,5% auf 20 Jahre - eben weils 100% ist, ergo nen dicker Batzen. Sonst würde die Bank das nicht mitmachen.

 

[ElBollo]

Stimmt, aber bei Dir schlägt ja noch dieses Riester-Gedöns mit ein, daher kann man das schlecht vergleichen.
Ich habe deswegen dann auch das KfW-Gedöns bei mir weggelassen, da da, ähnlich wie bei den Wohnriestern dann wieder Sonderregeln existieren. Dafür sind die dann mit 1% und 2,4x% unschlagbar günstig, aber eben durch den Sondercharakter nicht vergleichbar.
Also meine Rechnung funktioniert auch nur für den "normalen" Annuitätenkredit. Hätte ich besser noch dazuschreiben sollen. Bei anderen Kreditformen, siehts wieder ganz anders aus.

 

[Shihatsu]

Ja, stimmt, bei enm Annuitätendarlehen sieht das ganze ganz anders aus - da auf so niedrige Geshcichten kommen wird verdammt schwer. WENN das gelint ist es natürlich sogar fast besser, weil tansparenter und einfacher abzulösen wenn sich was drastisch ändert.

 

[Login]

Immobilienpreise steigen aber nur da wo ein Verkäufermarkt ist - überall wo Käufermarkt ist sinken sie sogar, weil alles bei den billigen Zinsen in die tollen Gegenden will. Also behaupte du mal weiter

Dann kann man aber auch gleich eine Immobilie mieten. Denn ob man Miete zahlt oder Geld durch den Wertverlust der Immobilie verliert spielt auch keine Rolle.

Oder redest du von dem magischen Käufermarkt indem das was man kauft an Wert gewinnt, insbesondere auch dann wenn die Konjunktur nachlässt und die Zinsen wieder steigen?

 

[Shihatsu]

Ich verstehe nicht warum hier manche von Wertverlust der Immobilie, nachlassender Konjunktur und steigenden Zinsen als gesetzt ausgehen, aber bitte. Wertverlust der Immobilie passiert doch eher selten, das meiste davon hat man im Griff - man soll das Ding ja nicht verwohnen. Dramatische Wertverluste durch "äussere Einflüsse" gibts zwar auch, sind dann aber doch eher sehr selten. Desweiteren ist Eigentum was völlig anderes als "gesparte Zinsen" durch Miete zahlen - Beleihung, Erbe, Alterssicherheit, eigene 4 Wände, etc pp. - ein Haus kauft man bestimmt nicht um "Zinsen zu sparen", sondern doch meist weil man ein eigenheim besitzen und bewohnen will.
Was der zweite Satz unter diesen (im Topic auch zu genüge schon herausgestellten und diskutierten) Aspekten soll versteh ich nicht und warte auf gnädige Erhellung meinerseits - was ein Käufermarkt ist (bzw nicht ist) hatte der Link hoffentlich zu genüge dargestellt.

 

[HERR 2FICKENDEHUNDE]

Dann kann man aber auch gleich eine Immobilie mieten. Denn ob man Miete zahlt oder Geld durch den Wertverlust der Immobilie verliert spielt auch keine Rolle.

wieso verliert die immobilie an wert? schau dir mal die quadratmeterpresie von 2011/12 und 2013 an:

http://www.wohnungsboerse.net/immobilienpreise-Duesseldorf/5226

bei über 100qm sind die durchschnittlichen preise für gesamt düsseldorf um über 700 euro gestiegen.

 

[ElBollo]

Da gehst Du allerdings von Ddorf aus, da kannste mit einer Immobillie wertmäßig nicht gross was falsch machen. Ob sich das woanders auch lohnt weiß man natürlich nicht. Weiß man nie aber darum gehts dem, die Immobillie selbst bewohnenden, Käufer ja auch nicht. Hatten wir ja schon.

@Login: Mieten kann eine Option sein, immerhin erhält das einem die Flexibilität, aber auch da hat man wieder das Problem, dass man Dinge, die einen am oder im Haus stören nicht so ohne weiteres ändern kann.
Und überhaupt werden einem die wirklich "guten" Häuser nur selten zu akzeptablem Preisen vermietet.
Das Haus neber uns wurde nun von einem Investor gekauft. Der möchte für 1100-1200 Euro kalt vermieten, soviel werden wir nichtmal mit 3% Tilgung als Rate zahlen. Muss dann jeder selbst entscheiden.

Theoretisch sind solche Gedankenspiele von Benrath, Dir und pGRoBkiLL sicherlich interessant, haben dann aber in der Praxis nicht wirklich spürbare Relevanz.

 

[Benrath]

Theoretisch sind solche Gedankenspiele von Benrath, Dir und pGRoBkiLL sicherlich interessant, haben dann aber in der Praxis nicht wirklich spürbare Relevanz.

Sie sind für euch nicht relevant, weil ihr andere Präferenzen bei eurer Entscheidung habt und unbedingt Eigentum wollt. Sie haben eine spührbare Relevanz für das was ihr zahlt oder nicht.

 

[Firefield]

ich hab das andersrum betrachtet als ich mich zum kauf entschieden habe.
in den fast 20 jahren in denen ich in miete gewohnt habe hab ich ~70k€ miete bezahlt (keine nebenkosten). das ist noch verhältnismäßig wenig. das geld ist einfach weg. den gegenwert den ich dafür hatte war ein dach über dem kopf.
sollte meine jetzige bleibe wirklich an wert verlieren. so what? ist dann eben so. bei einem kf70 neubau in massivbau bezweifle ich aber einen plötzlichen wertverfall derzeit.

daher stimme ich bollo zu.

 

[Benrath]

Also einmal noch in ganz kurz, weil mit Wànden reden hat mehr Sinn.

Ich checke euren Gedanken von wegen Eigentum etc und warum ihr das wollte. Aber bei einer ENtscheidung über eine Investition mit einer Laufdauer von >20 Jahren zu sagen, jetzt ist genau der Zeitpunkt weil die Zinsen so niedrig sind etc und bla Köufer oder Verkäufermarkt whatever ist dum.

Es mag sein, dass es stimmt, aber über den Gesamtenzeitraum kann soviel passieren, dass es zu warten oder schon früher zu handeln besser gewesen wäre. ALlein schon, dass du die Miete einfach so aufsummiert ist zeugt nicht von grossen wirtschaftlichem Denken.

Nicht mehr und nicht weniger war für mich war das der ursprüngliche Punkt von Rob oder so. Jetzt könnt ihr euch weiter rumpelstilzchenhaft freuen, dass gerade der Zeitpunkt ist euer Haus zu bauen etc, mir egal. Denn diese Gedankengänge sind nur für euch theoretische SPielchen, weil ihr eh bauen/kaufen wollt, egal was ist. Für den gesamten Markt ist das kein bisschen theoretisch, sondern der gesamte Markt besteht aus diesen Gedankengänge und entscheidet darüber, ob wir von einem Käufer/Verkäufermarkt, welchen Zinssätzen usw reden.

Ums mit Heators Worten auszudürcken " Es kommt darauf an", schön für euch wenn ihr euch zur Zeit dafür entschieden. Reden wir in 20-30 Jahren, obs wirklich ne gute Entscheidung war oder nicht, und selbst wenns geklappt hat, wäre es immer noch sicher. Das ist die Natur so einer Entscheidung.

 

[ElBollo]

von Rob oder so. Jetzt könnt ihr euch weiter rumpelstilzchenhaft freuen, dass gerade der Zeitpunkt ist euer Haus zu bauen etc, mir egal. Denn diese

Also ich seh' nur ein Rumpelstilzchen hier. Hoffentlich banned Shi mich jetzt nicht, aber ich will es Dir nochmal erklären, denn Du bist ja studierter und bald promovierter Ökonom, da muss man sich ein wenig mehr Zeit nehmen einfache Dinge zu erklären. Und Achtung, jetzt wirds ganz real:

Wenn ich vor 2 Jahren zu 4,5% 250k aufnehmen konnte, vor einem Jahr 250k zu 4%, vor einem halben 250k zu 3% und nun zu 2,5% Zinsen 250k aufnehmen kann, welcher Zeitpunkt wäre Deiner Meinung nach der Beste um den Kredit aufzunehmen (immer selbe Laufzeit; Sondetilgung, etc...)? Da kannste nun gerne versuchen Kaufkraftverlust, steigende Mieten, steigende Grundstückspreise, Hauskosten, steigende Löhne, etc. einzupreisen, aber genau das hat für mich keine Relevanz, denn das alles blieb ungefähr stabil (gut Grunderwerbsteuer ist um 2% gestiegen und der Grundstückspreis pro m² etwas, dafür das Gehalt auch, that's it). Deine Gedankenspielchen mögen in der Uni und im "Großen" Sinn machen. Wenn künstlich um die 5-Stelle nach dem Komma gefeilscht, angenommen, gestritten und dann damit gerechnet wird.

Aber Tatsache ist auch, dass die Leute ausserhalb des Elfenbeinturms die Ballkönigin abschleppen (aka die Häuser bauen, was eine Hammermetapher, wah?), während Du weiter an Deinem Buch über Dinge schreibst, die nie einer ausserhalb der Uni lesen will und wir derweil im Garten ein Pils (ok, der DDorfer ein Alt) zu uns nehmen
Prost! :wave:

 

[Benrath]

Alter nein. Du weisst einfach noch nicht jetzt, ob das der beste Zeitpunkt gewesen ist. das hat nix mit Eifelturm zu tun. Vielleicht ist nächstes Jahr der Zins bei 2% who knows. Natürlich ist es in dem einfachen Beispiel, meinetwegen der Realiät so, dass die ZInsen so gesunken sind.. k.a.

Vielleicht hättest du in der Zwischenzeit was anderes mit dem Geld machen können, was weiß ich, und hättest in 5 Jahren zu nem Zins von 3% nen Haus gekauft was auf einmal 10k günstiger ist als es heute ist und obendrauf gibts nen neuen Zuschuss vom Staat. Der Mythos das Immobilienpreise ständig steigen hält sich hartnäckig, mal abgesehen von Oberkassel...

Das mal alles davon abgesehen, was über die gesamte Investitionszeit passieren könnte.

Dass du natürlich jetzt anfangen willst das Haus zu bauen, weils es für dich gerade privat passt und du unbedingt Eigentum haben willst ist schön für dich, bedeutet aber nicht das die Überlegung generell behindert ist, sondern weiterhin den Markt treibt, nur halt dich nicht.

An sich wollte ich noch was zum real flame schreiben aber belassen wirs dabei dass das natürlich die Krone der Argumente ist.

 

[n00dl]

benrath,
da man nie weiß, wie sich der wert der immobile/seine einkommenssituation/die wirtschaft im allgemeinen genau über die nächsten 20 jahre entwickelt, sollte man also nach deiner meinung nie eine immobilie erwerben?

 

[pGRoBkiLL]

Es geht doch im Grunde nur um die Aussage "Kaufe/baue jetzt denn du bekommst günstig Geld" was meiner Meinung einfach kein guter Rat ist.

- Immobilienverkäufer wissen, dass es momentan nicht viele Möglichkeiten gibt, sein Geld anzulegen
-Immobilienverkäufer wissen, dass Geld momentan sehr günstig zu kriegen ist und viele Leute genau jetzt kaufen/bauen wollen.

Genau aus den oben genannten Gründen erhöhen sie einfach die Preise, so dass dein niedriger Zins durch die Erhöhung des Grundstücks-/Immobilienpreises kompensiert wird.

In Boomregionen trifft dies vllt. nicht zu weil sowieso jeder da hin will, egal wie günstig gerade Geld zu haben ist aber ansonsten würde ich daran festhalten.

benrath,
da man nie weiß, wie sich der wert der immobile/seine einkommenssituation/die wirtschaft im allgemeinen genau über die nächsten 20 jahre entwickelt, sollte man also nach deiner meinung nie eine immobilie erwerben?

Eine derartige Investion ist immer ein Risiko und man sollte sich gut überlegen, ob man sich dafür für 20-30 Jahre verschulden will.

Kleines Beispiel aus meinem Freundeskreis:

Ziemlich teures Haus gekauft, min. 20-25 Jahre verschuldet, nun gehts dem Arbeitgeber plötzlich schlecht, Löhne werden gekappt um der Insolvenz zu entgehen und nun ist er auf der Suche nach einem neuen Job. Er ist fest an seinen Wohnort gebunden da er ja nun ein Haus abzubezahlen hat und dementsprechend gestaltet sich die Jobsuche auch schwieriger.

Ich für meinen Teil zahl da lieber Miete, bin flexibel und kann jeder Zeit meinen Wohnort wechseln.

Aber ja, das ist alles abhängig von der persönlichen Lage von daher...

 

[ElBollo]

- Immobilienverkäufer wissen, dass es momentan nicht viele Möglichkeiten gibt, sein Geld anzulegen
-Immobilienverkäufer wissen, dass Geld momentan sehr günstig zu kriegen ist und viele Leute genau jetzt kaufen/bauen wollen.

Genau aus den oben genannten Gründen erhöhen sie einfach die Preise, so dass dein niedriger Zins durch die Erhöhung des Grundstücks-/Immobilienpreises kompensiert wird.

Keiner hat gesagt "kaufe/baue jetzt, egal zu welchem Preis", sondern "Du bekommst derzeit günstig Geld, also schau', ob Du was findest, was Dir passt".
Natürlich muss man nicht alles mitmachen, was einem Angeboten wird. Günstige Zinsen verhindern nicht das Rechnen mit spitzem Bleistift.

Aber ihr geht davon aus, das ALLE die Preise anziehen, weil es laut reiner Lehre ja so sein muss, was halt in der Praxis nicht stimmt. Da ein potentieller Hauskäufer den Markt im allgemeinen einige Zeit (bei mir z. B. Jahre) beobachtet bis er zuschlägt, kann man dann schon gut beurteilen wo ein Verkäufer/Bauträger einen ordentlichen Aufschlag einrechnet und muss da ja nicht mitmachen.

@Benrath: Ja, sorry für den Flame, war unpassend und hätt' es nicht gebraucht. Ich gelobe Besserung.

 

[MegaVolt]

benrath,
da man nie weiß, wie sich der wert der immobile/seine einkommenssituation/die wirtschaft im allgemeinen genau über die nächsten 20 jahre entwickelt, sollte man also nach deiner meinung nie eine immobilie erwerben?

Eine Immobilie ist in erster Linie mal eine Investition. Eine mit dem netten Nebeneffekt, dass man darin wohnen kann, aber trotzdem noch eine Investition.
Letztendlich nicht wirklich anders als Aktien kaufen.

Ob man eine Immobilie will sollte man deshalb nicht primär vom Zinssatz sondern eher von der eigenen Lebenssituation abhängig machen.

Man wird zwangsläufig bei einer Kreditfinanzierung ein großes Klumpenrisiko haben, dazu kommen die normalen Probleme bei gehebelten Investitionen.

Diese ganzen Rechnungen bzgl. "ich hätte 70k Miete gespart" stimmen auch nicht. Erstens spart es nur die Kaltmiete und zweitens gibt es Opportunitätskosten, d.h. hätte ich die 250k vor 2 Jahren in Aktien statt in einer Immobilie angelegt hätte ich auch ein Vermögen verdient, dagegen ist die Mietzahlung gar nichts.

 

[Firefield]

die angabe war kaltmiete, darum steht da keine nebenkosten...-_-
ich befürchte auch, dass es deutlich schwieriger ist sich 200+ k€ zum zocken an der börse zu leihen wie füe ne immobilie.
wieso ich meine ausgaben nicht summieren darf hab ich bisher noch nicht so richtig verstanden. ich habs schließlich dafür ausgegeben.

 

[Moranthir]

megavolt wäre gerne der homo oeconomicus, den es nie gab. für den großteil der menschen ist eine immobilie (zumindest die erste) weitaus mehr, als nur eine investition.

 

[ElBollo]

Diese ganzen Rechnungen bzgl. "ich hätte 70k Miete gespart" stimmen auch nicht. Erstens spart es nur die Kaltmiete und zweitens gibt es Opportunitätskosten, d.h. hätte ich die 250k vor 2 Jahren in Aktien statt in einer Immobilie angelegt hätte ich auch ein Vermögen verdient, dagegen ist die Mietzahlung gar nichts.

Die Kaltmiete kannst Du sehr wohl dagegen rechnen und da gibts auch keine Opportunitätskosten, das Geld ist so oder so weg. Wenn Du also jetzt schon die Situation hast das Miete > Zinszahlungen ist, sehe ich kein Problem. Das setzt natürlich voraus das man seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat. Wo es sicher Opportunitätskosten gäbe ist der EK-Anteil und die Tilgung. Das Geld könnte man anders investieren. Aber ob das "Klumpenrisiko" eines Immobillienkredits grösser ist als das Risiko, bei Aktiengeschäften seine Kohle zu verbraten, muss dann halt jeder selbst bewerten. Zudem redet man immer sehr leicht davon: Investiert man halt am Kapitalmarkt, aber die Zeit, die man benötigt, plus die vielen kleinen Gebühren, sollte man auch einrechnen. Und so einfach wie gerade hier immer wieder erwähnt isses dann halt auch nicht dauerhaft eine akzeptable Rendite am Aktienmarkt zu erwirtschaften. Plus die sogenannte "Herzrendite" der Immobillie von der auch schon ein paar mal gesprochen wurde.
Das solls dann aber auch von mir gewesen sein zu dem Thema.

 

[MegaVolt]

Klar kann man die Kaltmiete gegenrechnen, aber auch wirklich nur die. Ich hatte die 70k als Warmmiete gelesen, mein Fehler, sorry.

Dann ist aber noch zu beachten, dass die Immobilie nicht gerade geringe Instandhaltungskosten verursacht. In den ersten Jahren nicht, aber später kommen da noch mittelgroße fünfstellige Summen hinzu, die man auf keinen Fall vergessen sollte.

Es bleibt ein Hebelinvestment mit hohem Verlustrisiko (platzen der eventuell gerade existierenden Immobilienblase).

Einfache Beispielrechnung (Zahlen willkürlich und alle viel zu klein, ich weiß):
Jahresmiete kalt 5.000€, Immobilienpreis 100.000€, , 2000€ mittlere Instandhaltungskosten pro Jahr, Portfolio aus Mischung Aktien/Anleihen/Festgeld/Rohstoffe/Immobilieninvestments wirft 3% Rendite ab.
Investiere ich in die Immobilie dann spare ich 5.000€ Mietzahlung, muss mein Haus mit 2.000€ im Jahr vorm zusammenfallen bewahren, mir entgehen aber auch 3.000€ Kapitaleinkünfte und ich habe kein diversifiziertes Portfolio sondern nur ein Haus.

Natürlich muss das nicht genau aufs gleiche hinauslaufen. Wird es in der Realität fast nie. Oft genug spart man wirklich Geld. Aber es ist eben nicht so absolut selbstverständlich wie hier oft dargestellt wird und sollte zumindest mal durchgerechnet werden.

Dann kommen da noch Steuereffekte und unterschiedliche Zinseffekte je nach Eigenkapitalanteil etc. hinzu, das habe ich für das Beispiel mal komplett vernachlässigt. Aber wie gesagt: Eine Immobilie kann, muss sich aber nicht lohnen.

 

[NocturntehSex]

hm, sich "lohnen" ist halt wieder sone sache. definiere lohnen /clawg
ein eigenes haus ist ja im prinzip ein luxusgut und eben keine reine investition (natürlich nur, wenn mans selbst bewohnt ), deswegen ist das "sich lohnen" doch die definition des einzelnen, oder nicht? wieviel ist mir der luxus wert? soll ich mir den luxus heute schon gönnen oder noch 1-2 jahre drauf verzichten, in der hoffnung, geld zu sparen? ist das gesparte geld den entgangenen luxus wert? fragen über fragen

 

[Benrath]

Die Kaltmiete kannst Du sehr wohl dagegen rechnen und da gibts auch keine Opportunitätskosten, das Geld ist so oder so weg. Wenn Du also jetzt schon die Situation hast das Miete > Zinszahlungen ist, sehe ich kein Problem. Das setzt natürlich voraus das man seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat. Wo es sicher Opportunitätskosten gäbe ist der EK-Anteil und die Tilgung. Das Geld könnte man anders investieren. Aber ob das "Klumpenrisiko" eines Immobillienkredits grösser ist als das Risiko, bei Aktiengeschäften seine Kohle zu verbraten, muss dann halt jeder selbst bewerten. Zudem redet man immer sehr leicht davon: Investiert man halt am Kapitalmarkt, aber die Zeit, die man benötigt, plus die vielen kleinen Gebühren, sollte man auch einrechnen. Und so einfach wie gerade hier immer wieder erwähnt isses dann halt auch nicht dauerhaft eine akzeptable Rendite am Aktienmarkt zu erwirtschaften. Plus die sogenannte "Herzrendite" der Immobillie von der auch schon ein paar mal gesprochen wurde.
Das solls dann aber auch von mir gewesen sein zu dem Thema.

Also ETF kaufen hat kaum Gebühren, aber das Thema ist von meiner Seite auch durch. Jeder hat seinen Standpunkt losgelassen und keiner hat ihn geändert. Was wollen wir mehr?