Eigentumswohnung / Baufinanzierung Tipps

[ElBollo]

Sondertilgung ist immer optional. Du musst auch nicht die volle Summe ausschöpfen, afaik gibt es aber eine Untergrenze ab der man erst Sondertilgen darf, müsste in den Vertragsbedingungen stehen (in meinen Vertrag z. B. erst ab 1000 Euro und nur einmal pro Jahr).

 

[parats']

Wäre ja auch eine kranke Bürde, eine fixe Summe pro Jahr garantiert neben dem laufenden Kredit zu tilgen.

 

[deleted_24196]

Habe gerade mal Angebote bei der DKB und Interhyp erstellen lassen. Mal gucken wann die sich melden.
Hätte vor Ort auch noch gerne 1-2 Angebote, habe aber keine Hausbank mehr und weiß nicht wie das auf z.B. die Sparkasse wirkt, wenn ein "Fremder" direkt einen Kredit haben möchte. Oder ist das ihr täglich Brot?

Was gibts bei den Angeboten alles zu beachten bzw. nach was sollte ich direkt fragen?
- Sondertilgung
- Zinsbindung
- Bereitstellungsgebühren

 

[parats']

Naja, die Bank verdient ja trotzdem an dir. Wenn das AG entsprechend schlecht ist, fallen die eh durchs Raster.

 

[deleted_24196]

Oh, ganz wichtig. Wie wird die KfW eingebunden? Muss ich das aktiv steuern oder gehen die Banken zur KfW und regeln alles?

 

[parats']

Normalerweise kleidet deine Bank dies in die Baufinanzierung ein.

 

[deleted_24196]

Ok. Habe mir jetzt die vier Punkte mal aufgeschrieben und werde explizit danach fragen, wenn sich die DKB oder Interhyp meldet.

Danke schon einmal für die ganze Unterstützung.

 

[FunkyHomosapien]

Ich bin gerade auch im Prozess, mir eine Wohnung zuzulegen und bin während der Finanzierungsgespräche auf einen Fallstrick gestoßen, den ich so nicht in Betracht gezogen hatte. Vielleicht hilft es dem ein oder anderen eines Tages bei der Planung:

1. Wohnung: 190.000 Euro Kaufpreis
Darlehenssumme 180.000 Euro inkl. 50.000 KFW-Kredit
effektiver Jahreszins: 1.89%

2. Wohnung:
150.000 Euro Kaufpreis, aber geschätzte Sanierungskosten von 40.000 Euro
Darlehenssumme wieder 180.000 Euro
Jetzt war der effektive Jahreszins auf einmal bei 3%.

Sondertilgung von 5% waren bei beiden Angeboten inbegriffen, 10 Jahre Zinsbindung und 3% Tilgung.

Grund: Sanierungskosten werden von vielen Banken nur zu 75% oder 50% als wertsteigernde Maßnahmen gerechnet. Damit übersteigt die Darlehenssumme schnell den errechneten Wert der Wohnung, was zu hohen Risikoaufschlägen führt.

In meinem Fall bietet der Verkäufer zum Glück auch an, die Wohnung gegen Aufpreis im sanierten Zustand zu übernehmen, dann wäre ich wieder bei den Konditionen des ersten Angebots. Das ist aber nicht immer möglich.

 

[deleted_24196]

So, das erste Angebot ist da (DKB). Alles so wie ich es haben wollte (Zinsbindung 15 Jahre, 4% Tilgung, Sondertilgung bis 10% möglich, 9 Monate Bereitstellungszinsfreie Zeit). 50k kommen von der KfW, der Rest über die DKB.

Klingt soweit auch alles gut, monatlich knapp 100€ über dem was ich jetzt an Miete zahle. Also definitiv stemmbar. Laufzeit allerdings 20 Jahre (kalkuliert).

Was ist denn besser? Lieber eine niedrigere Tilgung und dafür jedes Jahr die (volle) Sondertilgung nutzen oder die allgemein Tilgung etwas höher ansetzen und bei der Sondertilgung auch mal nur 1, 2, 3% nehmen?

Donnerstag habe ich das Gespräch mit der Interhyp.

 

[ElBollo]

Überlese ich es nur oder lässt Du nach der ganzen Hilfe gerade wirklich ernsthaft bewusst den Zins weg?

 

[deleted_24196]

Überlese ich es nur oder lässt Du nach der ganzen Hilfe gerade wirklich ernsthaft bewusst den Zins weg?

Wie wo was? Mein "ich liege knapp 100€ über dem was ich jetzt an Miete zahle" bezieht sich auf die "mtl. Rate" der DKB. Da ist der Zins ja wohl schon drin.

 

[Benrath]

doh,

vergleichbar macht die ANgebot nur der effektive Jahreszins den sie dir irgendwie berechnen müssten

 

[ElBollo]

Na im Allgemeinen hat man doch einen Zinssatz und keine Summe. Der würde mich interessieren.

@Damn you, Ninja-Benrath!!!!

 

[deleted_24196]

Ja, das ist mir klar. Da mir im Moment aber nur ein Angebot vorliegt, kann ich noch nicht viel vergleichen.

Beim ersten Angebot sind es Soll 1,91% / Effektiv 1,93% (bestehend aus 2,38% / 2,41% für den DKB Anteil und 1,25% / 1,26% für den KfW Anteil). Also nicht sonderlich gut.

Die Frage die sich mir noch stellt: lieber eine höhere Tilgung und weniger Sondertilgung, oder eine niedrigere Tilgung mit jährlicher max. Sondertilgung.

 

[ElBollo]

Ja, das ist mir klar. Da mir im Moment aber nur ein Angebot vorliegt, kann ich noch nicht viel vergleichen.

Beim ersten Angebot sind es Soll 1,91% / Effektiv 1,93% (bestehend aus 2,38% / 2,41% für den DKB Anteil und 1,25% / 1,26% für den KfW Anteil). Also nicht sonderlich gut.

Die Frage die sich mir noch stellt: lieber eine höhere Tilgung und weniger Sondertilgung, oder eine niedrigere Tilgung mit jährlicher max. Sondertilgung.

Ahhh genau das wollte ich sehen. So schlecht ist das doch imho nicht. Lieber höhere Tilgung mit optionaler Sondertilgung wenn Du zu Spontankäufen neigst wenn Du Geld hast (also für die Sondertilgung sparst). Generell würde ich eh sagen das durch die Annuität das Geld je eher desto besser bei der Bank sein sollte. Also pro hoher Zins. Sondertilgung optional wenn der fette Bonus am Ende vom Jahr kommt weil wir in der Firma alle WInner sind.

 

[deleted_24196]

Lieber höhere Tilgung mit optionaler Sondertilgung

Ja, denke auch dass das mehr Sinn macht. Habe bei der DKB jetzt noch einmal nach einem Angebot mit 4,5% und 5% Tilgung angefragt. Bin schon gespannt was mir die Interhyp anbietet.

 

[parats']

Haste sonst noch andere Eisen im Feuer oder sind das erstmal die zwei Banken zum warm werden?
Wobei ich den DKB eigentlich recht angenehm finde.

 

[TheGreatEisen]

Ich bin ein großer Anhänger zinsfreier Kredite aus dem familiären Umfeld. Aber Vorsicht: Wenn das Geld von der reichen Erbtante kommt, könnte dies schenkungsteuerliche Relevanz haben ^^

 

[ElBollo]

Ich bin ein großer Anhänger zinsfreier Kredite aus dem familiären Umfeld.

Aber die können auch schnell nach hinten losgehen wenn der Geldgeber der Meinung ist, das er sich dadurch gewisse Einflußnahme/Sonderbehandlungen eingekauft hat. Dann pfeif' ich lieber drauf. Und bei den jetzigen Zinsen isses ja eh' fast egal.

Wenn geerbt wird, ok

 

[TheGreatEisen]

Mag sein. Andersrum kann man aber auch sagen, dass Kapital bei den aktuellen Zinsen (konservative Anlage vorausgesetzt) auch nicht viel abwirft, so dass man es auch gleich innerfamiliär einsetzen kann. Oder man macht ein den Fremdvergleich standhaltendes Darlehen draus und zahlt die Zinsen wenigstens in die Familientasche.

By the way: haben Hast du eigentlich das Haus mal besichtigt, von dem du die Adresse wolltest? ^^

 

[ElBollo]

Haste schon recht, aber nur wenn die Leute als stille Geldgeber fingieren und nicht plötzlich glauben sie haben was zu bestimmen, weil sie das Kapital gestellt haben.

Leider habe ich mir das Haus nicht angeschaut. Bock war da, nur die Zeit irgendwie plötzlich weg...

 

[deleted_24196]

Die Interhyp holt mir Angebot von mehreren lokalen Banken (LzO, Sparkasse, Raiffeisen, ...) ein, dazu das Angebot der DKB. Denke mal dass ich damit schon ein sehr breites Spektrum abgedeckt habe.

Ne reiche Tante gibts leider nicht, von daher wird definitiv über die Bank finanziert.

 

[deleted_24196]

So, ich komme gerade vom Gespräch mit der Interhyp. War sehr informativ, ich habe alles genau erklärt und direkt einige Angebote ausgedruckt mit nach Hause bekommen. Weitere Angebote folgen nächste Woche, gerade die lokalen Banken stellen Angebote erst nach direkter Rückfrage mit Interhyp aus.

Hier mal ein paar Angebote im Vergleich:

Spoiler

 

[deleted_24196]

Weil es zum Thema passt.

Baufinanzierung: 100 Jahre lang das Haus abstottern
Artikel lesen...

 

[MegaVolt]

Weil es zum Thema passt.

Das gilt aber nur, wenn man wirklich von der längeren Zinsbindung profitiert.
Wer ein gutes Einkommen und einen sicheren Job (oder eine ausreichend finanzierte Familie, die im Notfall einspringen kann) hat der kann auch bewusst die kurze Zinsbindung nutzen und das damit entstehende Risiko selbst tragen. Denn die lange Zinsbindung lassen sich Banken immerhin sehr gut bezahlen.
Sondertilgungen sind auch am Ende der Zinsbindungsfrist vollkommen problemlos möglich, wer auf eine niedrige Rate mit hohen erwarteten Sondertilgungen setzen möchte kann also sogar sehr deutlich von der kurzen Zinsbindung profitieren.
Es ist wie eigentlich immer am Finanzmarkt: Wer das Risiko nicht tragen will muss Geld zahlen. Wer das Risiko selbst tragen kann spart Geld.

 

[deleted_24196]

@MV
Ich glaube nicht dass der Zins noch tiefer geht als er jetzt ist.

@Topic
Ich glaube ich habe einen Sieger.

Alles wie gewünscht + lokale Bank vor Ort.

 

[MegaVolt]

Wenn er einfach nur auf dem jetzigen Niveau bleibt würde das ja reichen, damit eine kurze Zinsbindung besser ist als eine lange.
Ist aber auch nicht unbedingt wahrscheinlich. Letztendlich lassen sich die Banken ja eine Gebühr für das Zinsrisiko zahlen und diese bestimmen sie aus dem aktuellen Marktinformationen zur vermuteten Zinsentwicklung.
Ob man diese Gebühr zahlt oder das Risiko lieber selbst trägt ist halt Geschmackssache. Wenn ich auf Sondertilgungen baue und Geld dafür übrig habe dann kann ich eigentlich auch das Zinsrisiko selbst tragen und muss es nicht teuer an die Bank abgeben.
Wenn ich die Tilgung aber hart an der Belastungsgrenze ansetze dann kann ich mir eine Zinserhöhung nicht leisten und muss die lange Zinsbindung nehmen.
Ist letztendlich Geschmackssache.
Empfohlen wird von der Bank wahrscheinlich die sicherste Variante mit langer Zinsbindung, geringer Tilgung und Sondertilgungsoptionen. Das ist dann aber auch extrem teuer.

 

[parats']

gz Morph, haste denn schon ein genaueres Objekt im Auge?

 

[deleted_24196]

Jo, habe da schon was ganz bestimmtes im Auge. Bin gerade dabei ein paar Punkte, die in der Baubeschreibung schwammig formuliert sind bzw. fehlen, über eine Zusatzvereinbarung mit in den KV zu bekommen. Da ich den Kaufvertrag gestern zugeschickt bekommen habe, bleiben mir jetzt zwei Wochen bevor der KV notariell geglaubigt werden kann. Heute habe ich die letzten sechs Angebot lokaler Banken bekommen, eins davon hat gewonnen. In den nächsten Tagen kriege ich dann vom Sachverständigen den KfW Antrag zugeschickt und kann dann zur Bank zur Unterschrift.

 

[ElBollo]

Wenn er einfach nur auf dem jetzigen Niveau bleibt würde das ja reichen, damit eine kurze Zinsbindung besser ist als eine lange.
Ist aber auch nicht unbedingt wahrscheinlich. Letztendlich lassen sich die Banken ja eine Gebühr für das Zinsrisiko zahlen und diese bestimmen sie aus dem aktuellen Marktinformationen zur vermuteten Zinsentwicklung.
Ob man diese Gebühr zahlt oder das Risiko lieber selbst trägt ist halt Geschmackssache. Wenn ich auf Sondertilgungen baue und Geld dafür übrig habe dann kann ich eigentlich auch das Zinsrisiko selbst tragen und muss es nicht teuer an die Bank abgeben.
Wenn ich die Tilgung aber hart an der Belastungsgrenze ansetze dann kann ich mir eine Zinserhöhung nicht leisten und muss die lange Zinsbindung nehmen.
Ist letztendlich Geschmackssache.
Empfohlen wird von der Bank wahrscheinlich die sicherste Variante mit langer Zinsbindung, geringer Tilgung und Sondertilgungsoptionen. Das ist dann aber auch extrem teuer.

Kann man uneingeschränkt rautieren.
Wer mit hoher Sondertilgung und allgemein hoher Tilgung plant sollte sich gut überlegen, ob er nicht ein bisschen mehr Risiko selbst übernehmen kann. Den "Beraterheini" gleich ausbremsen wenn die berühmten, "ja aber was wäre wenn"-Szenarien kommen. Hier wird mit Angstmache klar Geld verdient. Aber man muss sich dann natürlich auch realistisch einschätzen was die eigenen finanziellen Möglichkeiten und Disziplin angeht. Wer das nicht kann (habe gerade Freunde an der Stelle leider für sie unerfreulich beraten müssen), der sollte eine hohe Zinsbindung einplanen und muss dann halt drauf zahlen. Aber auch die sind derzeit ja zum Glück nicht all zu teuer und man kann beruhigt schlafen.

@Morph: Guter Zins. Gute Wahl.

 

[deleted_24196]

Denke auch dass das ein gutes Angebot ist. Das niedrigste Angebot liegt btw bei 1,55% - allerdings 10 Jahre Zinsbindung und 5% Sondertilgung.

 

[ElBollo]

Denke auch dass das ein gutes Angebot ist. Das niedrigste Angebot liegt btw bei 1,55% - allerdings 10 Jahre Zinsbindung und 5% Sondertilgung.

Klingt imho auch gut.
Bedenke: es kann sich auch eventuell lohnen die 10 Jahre die Minizinsen zu bedienen und "normal" tilgen. Nach 10 Jahren kannste dann eh' Sondertilgen soviel Du willst und machst eine relaxte Anschlussfinanzierung. Selbst wenn die Zinsen dann hochgehen reden wir wahrscheinlich nicht mehr über all zu viel Restfinanzierung.
Muss man halt mal durchrechnen und setzt natürlich voraus das Du das Geld dann in den 10 Jahren nicht anderweitig auf den kopf hasut sondern wirklich sparst. Aber da mach ich mir bei Dir eher weniger Sorgen.

 

[deleted_24196]

Ich kann auch das Angebot mit 1,58% nehmen - 10 Jahre Zinsbindung mit 10% Sondertilgung. Wenn ich mich ranhalte, habe ich bei Zinsbindungsende bereits 70% abgetragen. Schwierige Entscheidung...

 

[ElBollo]

Moment, wir reden über vielleicht maximal 40% Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren? Was musstest Du nochmal aufnehmen? Über wieviel reden wir absolut? Und DU hast ja auch noch KfW, ich kenne mich da jetzt nicht so aus bei Wohnungen, kannst Du den noch runterfahren (auch in 10 Jahren wird der ja i. A. besser als der Allgemeinzins sein, daher den KfW immer zuletzt tilgen)?

Dann solltest Du definitiv keine 15 nehmen. Und dann kannst Du auch auf die 10% Sondertilgung pfeifen wenn du mit 5% noch bessere Zinskonditionen bekommst. Das sparst Du parallel an (dann kannste sogar noch ein paar Guthabenzinsen mit einkalkulieren) und haust es nach den 10 Jahren Zinsbindung mit rein und lässt Dir eine entspannte Anschlussfinanzierung ausrechnen.

Es bleibt natürlich ein Restrisiko wenn alles schiefläuft, aber das sehe ich bei Dir echt verschwindend gering. Du scheinst finanziell sauber aufgestellt zu sein, Job scheint auch kein Problem zu sein, wenn alle Stricke reissen sollten gibt es wohl auch noch ein wenig Familienabsicherung.

Warum also Geld den Banken für eine Sicherheit geben, die Du allerhöchstwahrscheinlich nicht brauchst?

 

[deleted_24196]

Die ~30% Rest beziehen sich auf den Bankkredit, die KfW bleibt (erst einmal) außen vor. Ich möchte hier keine Zahlen nennen, aber ich plane die ersten 4-5 Jahre die 10% Sondertilgung voll auszunutzen. KfW liegt beim Maximum von 50k€, bei der Bank bin ich höher.

Bleiben wir einfach mal bei den 120k€ (70k€ Bank; KfW lassen wir mal außen vor) aus meinem Beispiel. 450€ Tilgung pro Monat (5400€/Jahr), in den ersten 5 Jahren werden 35k€ Sondergetilgt.

15 Jahre Zinsbindung bei 2,15% (OLB1)
10 Jahre Zinsbindung bei 1,85% (OLB2)

Die 5 Jahre kosten mich also 0,30% Aufpreis - kann man das in etwa berechnen?


Weswegen ich die 15 Jahre bis jetzt immer in Betracht gezogen habe: Ich mag es einfach sichererererer. Schon immer. Deswegen lag das Geld bis jetzt auch nur auf einem Tagesgeldkonto. Keine Lust auf Verzocken mit Aktien oder sonst was. ~

Und wenn alle Stricke reißen habe ich doch ein Problem. Es gibt zwar noch ne kleine Absicherung durch die Familie, das ist aber verschwindet gering.

 

[ElBollo]

Die 5 Jahre kosten mich also 0,30% Aufpreis - kann man das in etwa berechnen?

Wahrscheinlich nicht ganz so leicht, ich bin auch kein Finanzmathematiker, aber davon haben wir ja auch hier leider nur recht wenige. Die meisten sind mit hochtrabenderen Dingen beschäftigt, so dass es dann meist recht still wird, wenn es um so konkrete Dinge wie hier geht

Folgender naiver Ansatz:
Man kann zumindest schon mal sagen (ja auch nicht ganz sauber wegen Annuität aber eine gewisse Vergleichbarkeit), dass die höheren Zinsen in den ersten 10 Jahren mehr kosten:
70k zu 10 Jahren mit 2,15% = 15050 Euro
70k zu 10 Jahren mit 1,85% = 12950 Euro
70k zu 10 Jahren mit 1,55% = 10850 Euro

Damit Du danach also 5 Jahre einen sicheren (hoffentlich niedrigen Zins) hast zahlst Du dann doch ein paar Tausender mehr Zins in den ersten Jahren.

Tilgung hier natürlich erstmal aussen vor, aber das kannst Du ja nach den 10 Jahren komplett vornehmen. Da müsste man dann wohl Verschiebung der Annuität zu Gunsten des Tilgungsanteils gegen Zinsen aus Anlegen der nicht genutzten 5% Sondertilgung rechnen. Dürfte sich aber, vorausgesetzt man verschiebt regelmäßig auf lohnende Tagesgeldkonten beim derzeitigen Zinsniveau, nicht all zu viel nehmen (habs aber nicht durchgerechnet, könnte ich mich auch täuschen). Kostet aber natürlich mehr Zeit als am Ende des Jahres das übrige Geld in die Sondertilgung zu ballern.

5% jedes Jahr kannste ja dennoch Sondertilgen, sind dann ja halt nur 3,5k pro Jahr (die muss man auch erstmal haben, 7k finde ich schon sehr sportlich pro Jahr), nach 10 Jahren aber auch 35k + normale Tilgung wenn Du das konsequent nutzt. Dann bleibt von den 70k auch nicht mehr all zu viel übrig nach 10 Jahren. Bleibt also das Risiko, dass der KfW-Kredit nach den 10 Jahren explodiert. Wobei, was würde den Explodieren bei 50k bedeuten? Wohl sowas wie 10%, dann biste bei ca. 420 Euro Zinsen im Monat. Und der ist ja dennoch wohl immer besser als der Standardzins. Dann hätte sich wohl die 15 Jahre Zinssicherheit gelohnt. Bei 5% sind schon nur noch 210 Euro im Monat Zinsen (und ein bisserl was tilgt man in dem KfW ja auch schon), usw... kannst Du Dir ja selbst gegenrechnen wie lange da Dein gespartes Geld aus niedrigerem Zins wegen 10 Jahren dem gesicherten Zinssatz standhält, bis es aufgebraucht ist und wie wahrscheinlich Zinssteigerungen in welchem Rahmen sind musste halt selbst für Dich festlegen.

Ist halt wie MV sagt... je mehr Risikominimierung, umso teuerer. Irgendwas ist immer.

 

[yentoh]

Bisschen offtopic: haben wir hier nen immobilienmakler im forum?

 

[TenakaKhan]

um was gehts denn? Hab meinen maklerschein 2013 bei der IHK gemacht

 

[yentoh]

Ich moechte meine wohnung loswerden und ne neue kaufen, natuerlich möglichst ohne maklerprovision zu zahlen. Vernuenftige objekte sind aber kaum vorhanden im inet. Die zu verkaufende whg ließe sich für ca. 2500-2800€ / m² verschachern. Die neue whg soll weniger zentral und ruhiger gelegen sein, so dass ich hoffe auf 2000-2200 €/m² zu kommen. Würde sich irgendein makler auf nen deal einlassen, bei dem ich ihm meine whg zum verkaufen anbiete und er mir dafür provisionsfrei etwas aus seinem bestand anbietet? So dass er pro m² mehr provision einstreicht etc..
Sollte das schema realistisch sein - wie/wo finde ich am besten interessierte makler?

 

[Gelöscht]

die m² preise machen mich jedesmal fertig. als ich meine wohnung vor 15 jahren gekauf hab, hab ich 715€/m² bezahlt. mittlerweile ist der preis auf auf über 1900€/m² gestiegen 8[

@yentoh: beides beim gleichen makler, da kann man da sicher einen deal ausknobeln. ansonsten mal gelbe seite durchtelefonieren und dein ansinnen vortragen. werden wahrscheinlich ohnehin nur die großen dafür in frage kommen.