Immobilienkauf

[parats']

Geh bitte erstmal auf die 450€ verfügbares Mehreinkommen des Beispiels oben ein. Ich verstehe irgendwie nicht, wie man da auf einmal drauf kommt, dass man nur 200€ mit seinen Investments machen müsste um das auszugleichen Hab ich was verpasst oder falsch verstanden?

Die 240€~ sind im Mittel auf die 4,5% p.a. bezogen, was relativ Konservativ ist. Mach die Rechnung mit 6,5% und wie nähern uns.

 

[Benrath]

Naja eher liegt der Fehler in dem geringeren Unterschied der monatlichen Tilgungs und Mietzahlung. Bei ner Monatsmiete von 750€ würde ich zur Zeit mal von 300.000€ Kaufpreis ausgehen. Der erstbeste ZInsrechner mit Zinsbundung von 25 Jahren etc. kommt da eher auf 1300€ im Monat.

Hatte hier nicht mal jemand das Video von irgendeiner Talkshow mit Peter Zwegat und noch so einem Finanzheini gepostet (Mr Dax?). Hauskauf ist ein Luxus und ein Risiko, wenn man es sich eigentlich nicht leisten kann. Und es gibt viele Risiken beim Hauskauf (Umwelt, Scheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Jobwechseln, etc. pp)

 

[BaHaMaMaMa]

.....

Person A investiert 1000 € pro Monat in den eigene Immobilie. Person B lebt immer für 750 € in Miete.

Im Laufe der Zeit passiert folgendes:

Person B hat zu Beginn mehr Geld für Konsum und freut sich ihres Lebens. Person A hat weniger Geld, allerdings gehört ihr nach sagen wir 25 Jahren die Immobilie. Die Nebenkosten betragen für Person A nun nur noch 300 €.

Mit Steuern hat das bis dahin nichts zu tun. Schauen wir uns aber mal das frei disponierbare Einkommen an:

Start: Person A: 1500 €; Person B: 1750 €

Ende: Person A: 2200 €; Person B: 1750 €

Wenn Person B nun diese 450 € aufholen möchte, geht dies nur über eine satte Gehaltserhöhung von 900 € Brutto im Monat (50% Abgabenquote durch Sozialbeiträge aber vor allem _Einkommenssteuer_).

......

Ich möchte hier noch einmal klarstellen, dass es sich bei meinem Beipsiel um ein willkürliches Zahlenbeispiel handelt. Ob der Kauf einer Immobilie sinnvoll ist oder nicht, hängt von vielen vielen Dingen ab.

1. Ist mein Lebensmittelpunkt für die nächsten 25 Jahre klar definiert?
2. Verhältnis Mietpreis/Kaufpreis (ist einer der beiden Märkte in meiner Region bevorzugt)
3. Wie sicher ist mein Job/die Einkommenshöhe der Familie
4. Ist mit einem Wertzuwachs zu rechnen (baue ich in München oder in Brandenburg?)
5. Das aktuelle Zinsniveau

Noch 2 grundsätzliche Gedanken:

1. Aktiengewinne müssen auch zu 25% versteuert werden (Freibeitrag ca. 1000 €/Jahr). Der Steuervorteil der selbst genutzten Immobilie bleibt eben einfach bestehen.

2. Risiko-Diversifikation. Es ist halt einfach sicherer am Ende ein Haus/Wohnung und ein paar Aktien zu besitzen, statt nur eines von beidem (daher sollte man vielleicht auch nicht alles bis zum letzten Euro ins Haus stecken).

Benraths Ausschnitt der Talkshow habe ich auch gesehen und ja ich finde auch, dass die eigene Immobilie ein gewisser Luxus ist, den man sich auch leisten können muss!

€: Mein Beispiel sollte nur veranschaulichen, woher der steuerliche Vorteil kommt. Nicht wie hoch er in absoluten Zahlen ist und ob es nicht möglich wäre ein Investment zu finden, dass im Vergleich zur Immobilie hinsichtlich der Rendite eine Outperformance bietet!

Naja eher liegt der Fehler in dem geringeren Unterschied der monatlichen Tilgungs und Mietzahlung. Bei ner Monatsmiete von 750€ würde ich zur Zeit mal von 300.000€ Kaufpreis ausgehen. Der erstbeste ZInsrechner mit Zinsbundung von 25 Jahren etc. kommt da eher auf 1300€ im Monat.

Über die Zahlen kann man sich wie immer streiten. Allerdings halte ich deine angenommenen Werte für gelinde gesagt unrealistisch. Bei 750 € gehe ich einfach mal von 500 € Kaltmiete aus (ja, sei es drum, bis 600 € ist theoretisch denkbar, allerdings setzt das voraus, dass es sich um einen Neubau/Kernsanierung handelt, die dann wieder einen höheren absoluten Geldbetrag kostet).

Bei 500 € Kaltmiete und 300.000 € Kaufpreis könnte man 50 Jahre zur Miete wohnen, bevor man das Objekt damit bezahlt hätte.
Für ein Investment spricht man von einem Guten, wenn man seinen Einsatz (die 300.000) als Vermieter binnen 20 Jahre oder weniger herausbekommt. Sprich hier liegt ein Spottpreis als Miete vor und daher würde ich hier _IMMER_ mieten, wenn ich die Wahl zwischen Miete und Kauf hätte.
(Hier fehlen sogar noch die Zinskosten, allerdings gehe ich auch nicht von Mietsteigerungen aus. Zur Vereinfachung sage ich mal, dass diese im Verhältnis gleich bleiben bzw. wir wollen ja wissen wie hoch die Rendite wäre, wenn man das Geld hätte um zu Kaufen).


Das meine ich auch mit dem Post darüber, dass man sich auch anschauen muss, wie das Verhältnis zwischen Miete und Kauf ist. Ist eine Option stark begünstigt (wie in deinem Beispiel durch den hohen Kaufpreis), dann sollte man dies auch sehr stark in der Entscheidung gewichten.

 

[deleted_24196]

Bei 500 € Kaltmiete und 300.000 € Kaufpreis könnte man 50 Jahre zur Miete wohnen, bevor man das Objekt damit bezahlt hätte.

Bei 500€ Kaltmiete bekomme ich i.d.R. aber nur ne kleine Schrottwohnung, während die 300.000€ Wohnung durchaus ansehnlich und >80m² sein dürfte.

 

[TheGreatEisen]

Der Artikel sagte meines Wissens auch an keiner Stelle, dass die selbstgenutzte Immobilie das beste Investment aller Zeiten ist. Er zeigt lediglich den Steuervorteil auf, also dass die ersparte Mietaufwendung steuerfrei ist, wohingegen die fremdvermietete Immobilie Einkünfte aus VuV generiert, die vollumfänglich der ESt unterworfen werden.

Der ETF Vergleich sollte insoweit fair bleiben, als es durchaus riskant ist, sein gesamtes Vermögen dort zu bündeln. Bei dringendem Geldbedarf Verluste realisieren, weil man sich gerade in der Abwärtsbewegung befindet... gibt schöneres. Bin selbst ein großer ETF-Freund, wobei ich den Ansatz von Dimensional spannender finde als die MSCI-Nummer.

Die selbstgenutzte Immobilie ist nach wie vor ein Luxusgut, welches aber bei kluger Vorgehensweise als Wertspeicher dienen kann. Man entkoppelt sich von steigenden Mietpreisen, von Eigenbedarfskündigungen, man erhält überdies maximale Gestaltungsfreiheit, soweit man nicht nach wenigen Jahren wieder verkaufen muss. In unserer Region steigen die Immobilienpreise jährlich, die 4,5 % Steigerungsrate seit 2014 habe ich locker drin. Unterschied: Ich muss auf diese Wertsteigerung nach Ablauf von 10 Jahren keine ESt zahlen. Mit der fehlenden Kapitalertragsteuer gleiche ich die Aufwendungen zum Werterhalt locker aus.

Man kann alles so drehen und rechnen, dass es für die eigene Philosophie passt.

 

[Benrath]

Ich find die Diskussion über die Mietmultiples bzw. Qm Preise eigentlich interessant.
Das 20er Multiple ist leider schon etwas länger tot.

In den großen Städten geht der Qm für 3500-4000€ ohne Steuer und Makler weg. Kaltmieten liegen in Köln z.B. bei ~12€ über die ganze Stadt. Da ist aber auch aller Schrott dabei und das Luxuszeug.

600€ Kaltmiete sind dann also vielleicht 50qm. und mit Multiple von 30 schon locker 216.000€. Müsste man jetzt gucken, ob das wirklich mit einer 1000€ Rate zu finanzieren ist.

 

[parats']

Der Artikel sagte meines Wissens auch an keiner Stelle, dass die selbstgenutzte Immobilie das beste Investment aller Zeiten ist. Er zeigt lediglich den Steuervorteil auf, also dass die ersparte Mietaufwendung steuerfrei ist, wohingegen die fremdvermietete Immobilie Einkünfte aus VuV generiert, die vollumfänglich der ESt unterworfen werden.

Der ETF Vergleich sollte insoweit fair bleiben, als es durchaus riskant ist, sein gesamtes Vermögen dort zu bündeln. Bei dringendem Geldbedarf Verluste realisieren, weil man sich gerade in der Abwärtsbewegung befindet... gibt schöneres. Bin selbst ein großer ETF-Freund, wobei ich den Ansatz von Dimensional spannender finde als die MSCI-Nummer.

Die selbstgenutzte Immobilie ist nach wie vor ein Luxusgut, welches aber bei kluger Vorgehensweise als Wertspeicher dienen kann. Man entkoppelt sich von steigenden Mietpreisen, von Eigenbedarfskündigungen, man erhält überdies maximale Gestaltungsfreiheit, soweit man nicht nach wenigen Jahren wieder verkaufen muss. In unserer Region steigen die Immobilienpreise jährlich, die 4,5 % Steigerungsrate seit 2014 habe ich locker drin. Unterschied: Ich muss auf diese Wertsteigerung nach Ablauf von 10 Jahren keine ESt zahlen. Mit der fehlenden Kapitalertragsteuer gleiche ich die Aufwendungen zum Werterhalt locker aus.

Man kann alles so drehen und rechnen, dass es für die eigene Philosophie passt.

Bin ich prinzipiell bei Dir, keine Frage. Wenn der Rahmen passt kann Wohneigentum gerade zur Diversifikation sehr sinnvoll sein. Der Artikel wirkte aber explizit so, dass der Käufer am Ende der Finanzierung der Gewinner ist, was nun mal nicht der Fall sein muss.

 

[BaHaMaMaMa]

Ich find die Diskussion über die Mietmultiples bzw. Qm Preise eigentlich interessant.
Das 20er Multiple ist leider schon etwas länger tot.

In den großen Städten geht der Qm für 3500-4000€ ohne Steuer und Makler weg. Kaltmieten liegen in Köln z.B. bei ~12€ über die ganze Stadt. Da ist aber auch aller Schrott dabei und das Luxuszeug.

600€ Kaltmiete sind dann also vielleicht 50qm. und mit Multiple von 30 schon locker 216.000€. Müsste man jetzt gucken, ob das wirklich mit einer 1000€ Rate zu finanzieren ist.

Finde die Diskussion darüber auch sehr interessant. Mich würde vor allem interessieren, bis wohin du (gerne auch andere) einen Erwerb als sinnvoll siehst. Persönlich sehe einen Mietmultiple von 35 schon recht kritisch an. Klar gehört mir hinterher die Immobilie, aber man zahlt gefühlt ewig und mit der Zeit dann auch das Haus/Wohnung noch ein zweites Mal in Zinsen.

Mit Familie und keinen guten Alternativen (es gibt kein Haus zur Miete) kaufe ich dann vielleicht auch etwas mit dem Faktor 40

 

[parats']

Da wir bspw. sehr auf unseren Stadtteil fokussiert sind, ergeben sich hier reale multiples zwischen 45 und 60. Reiner Erwerb zur Vermietung, also ohne Eigenbedarf ist mir zu unsicher. Man sieht, unmöglich. 8(

40 wäre wohl im Ende Gelände, bzw darüber finanzieller Unsinn.

 

[Bootdiskette]

Der Artikel sagte meines Wissens auch an keiner Stelle, dass die selbstgenutzte Immobilie das beste Investment aller Zeiten ist. Er zeigt lediglich den Steuervorteil auf, also dass die ersparte Mietaufwendung steuerfrei ist, wohingegen die fremdvermietete Immobilie Einkünfte aus VuV generiert, die vollumfänglich der ESt unterworfen werden.

Der ETF Vergleich sollte insoweit fair bleiben, als es durchaus riskant ist, sein gesamtes Vermögen dort zu bündeln. Bei dringendem Geldbedarf Verluste realisieren, weil man sich gerade in der Abwärtsbewegung befindet... gibt schöneres. Bin selbst ein großer ETF-Freund, wobei ich den Ansatz von Dimensional spannender finde als die MSCI-Nummer.

Die selbstgenutzte Immobilie ist nach wie vor ein Luxusgut, welches aber bei kluger Vorgehensweise als Wertspeicher dienen kann. Man entkoppelt sich von steigenden Mietpreisen, von Eigenbedarfskündigungen, man erhält überdies maximale Gestaltungsfreiheit, soweit man nicht nach wenigen Jahren wieder verkaufen muss. In unserer Region steigen die Immobilienpreise jährlich, die 4,5 % Steigerungsrate seit 2014 habe ich locker drin. Unterschied: Ich muss auf diese Wertsteigerung nach Ablauf von 10 Jahren keine ESt zahlen. Mit der fehlenden Kapitalertragsteuer gleiche ich die Aufwendungen zum Werterhalt locker aus.

Man kann alles so drehen und rechnen, dass es für die eigene Philosophie passt.

Das Problem ist, dass der Steuervorteil halt nur theoretisch im Direktvergleich zum Vermieten existiert. Real gibt es keinen Steuervorteil, denn man kann die Ausgaben nirgendwo geltend machen. Das ist kein Argument pro Hauskauf, sondern ein Argument contra Vermieten.

Auch den Wertzuwachs einzukalkulieren finde ich schwierig. Das Risiko ist ähnlich wie beim ETF. Wenn irgendwo irgendwas schlimmes passiert, dann ist der Wert Deines Hauses halt sofort 0 EUR. Ähnlich wie es dir beim ETF passieren kann. Es sind vielleicht nicht die gleichen Risiken, aber es sind Risiken.

Was wirklich ein wichtiges Argument abseits von "gehört mir" (was ohne Frage nice ist) ist, ist die Abkopplung von der Mietentwicklung. Das kann bei guter Planung mit etwas Glück tatsächlich massiv Geld sparen.

Ich persönlich werde die nächsten Jahre lieber günstig wohnen weil es meine Berufswahl bedingt. So kann ich vielleicht etwas für den Eigenanteil sparen und dann zuschlagen wenn die Zinsen hoch sind und die Preise niedrig. Ich bin ja noch jung, ich kann warten

 

[BaHaMaMaMa]

https://web.de/magazine/wirtschaft/deutschen-staedten-droht-immobilienblase-33192246

Jaja, ist nur ein web.de Artikel. Dennoch finde ich hier ein paar Zahlen interessant. Vor allem im Bezug auf Mietmultiple und dass wir wohl in einigen Städten gar nicht mehr so weit weg sind von 2008/2009.

 

[Benrath]

Mal ne andere Frage. Wenn ich mir über einen Makler ein Objekt angeschaut habe, dann hat der ja für einen gewissen Zeitraum anrecht auf die Provision.
z.B. erscheinen Häuser manchmal erst mit Makler auf Immoscout und später dann ohne. Wielange bekommt der noch die Provision?

Ich verstehe, dass man den Makler nicht so einfach umgehen kann, aber wenn ich mir das Objekt z.B. zwei Jahre später wieder angucke?

 

[BaHaMaMaMa]

Meiner Erfahrung nach hat der Makler so lange das Recht auf seine Bezahlung wie sich Interessenten auf das Angebot gemeldet haben, als er einen Vertrag hatte. Sprich er hat Vertrag bis 31.12.2018. Dann setzt der Besitzer das Ding rein und du meldest dich am 15.01.2019. Dann hat er schon kein Anrecht mehr darauf. Natürlich darf der Eigentümer keine Rechte des Maklers verletzen (wie vielleicht seine gemachten Bilder nutzen, seine Texte zum Anbieten der Immobilie etc.). Aber das sind wohl eher Probleme zwischen Makler und Eigentümer (also Rechte am Bild/Text ect.) aber nicht deine.

 

[Benrath]

Mal wieder hochholen, weil wir ernsthafter darüber nachdenken.

Kollege meinte man sollte sich möglichst früh um die Finanzierung kümmern. Hab mal bei Check 24 eine Anfrage stellt. Eventuell melde ich mich auch mal bei Interhyp oder anderen Anbietern an. Jemand meinte, man könnte die dann noch gegeneinander ausspielen.

So wies aussieht gibt es nicht so viele Stellschrauben.
Monatliche Rate 1.500-2.500€ hätte ich mal gedacht
Sondertilgung 5% oder 10% je höher desto schlechter der effektive Zins (~1% vs. 1.5 %)
Zinsbindung 10 oder 20 Jahre je höher desto schlechter der effektive Zins (~1% vs. 2 %)
Zusatzsicherheit Ja oder Nein (~1% vs. 2%)

Sonderkündigungsrecht hat man ja eh nach 10 Jahren

Für ein Beispiel von ~750.00€ tendiere ich gerade eher zu 10 Jahre Bindung und nur den 5% und käme dann bei einer monatlichen Rate von 2.500 auf ~1 %. Mit ner Zusatzsicherheit sogar auf ~0,5%.

Wie waren da eure Erfahrungen?

 

[Bootdiskette]

Ich kann Dir da leider inhaltlich nicht wirklich weiterhelfen, hätte aber auch eine Frage (an Dich): Wieviel Eigenanteil wird da so gefordert bzw. welche Rolle spielt das Deiner Einschätzung nach?

Meine Überlegung: Wenn man selbst seine Anlagen in Aktien/Fonds hat, dann hat man bei dem Differential von Aktienrendite vs. Kreditzins eigentlich Null Anreiz seine Anlagen aufzulösen, um einen großen Eigenanteil aufzubringen. Entsprechend wäre es u.U. interessant ein Depot oder einen Teil davon zu verpfänden, um hier die Rendite nicht zu verlieren, oder eben möglichst vollständig plus NK finanzieren.

Thoughts?

 

[parats']

Ich würde bei aktuellen Konditionen möglichst hoch tilgen und so viel Fremdkapital wie möglich aufnehmen. Eigenkapital ist schön und gut, aber in einer Immobilie einfach totes Geld das keine Rendite abwirft.

@Boot warum sollte ich meinem Kreditgeber als Besicherung mein Depot geben? Oder was meinst du mit verpfänden?

Es gibt dazu von Gerd Kommer ein recht gutes Buch, was den Gegensatz kaufen und mieten gegenüberstellt, unter der Prämisse, dass man das Eigentum als Wertanlage sieht.

Der Weg über Dr Klein oder Interhyp ist schon recht solide. Eigentlich haben alle Bekannten in meinem Umkreis diesen Weg gewählt, da Hausbank und auch CHECK24 teurer waren.
Witzigerweise hat einer sogar über die Allianz den Kredit laufen und 0,3% weniger Zins bekommen, bei Abschluss von zwei Risikolebensversicherungen, bei denen das Delta aus Zinsersparnis und Aufwendung positiv war.

 

[Benrath]

Ich hab gesagt, dass wir gemeinsam 100k EK aufbringen könnten. An sich scheint das aber kaum den Unterscheid zu machen. Beim Check 24 Portal gabs so ne Beleihungsquote. Wenn du die runter drückst, wird der Zins günstiger. Das scheint aber auch ohne flüssiges EK zu gehen, sondern mit einer Sicherheit.
Ob das mit einem Depot geht, weiß ich nicht.

Ein Kollege hat quasi 0 EK gehabt, weil er auch nicht seine Depots auflösen wollten und da mehr Rendite als FK Zins für den Kredit hat.

Ok, dann schau ich mir Interhyp und Dr. Klein auf jeden Fall auch mal an. Fürs erste geht's ja nur darum den Kontakt zu etablieren, das einen die Finanzierung nicht aufhält, wenn was interessantes kommt.

Risikolebensversicherung für 10 Jahre kann wohl Sinn machen, damit die mögliche Familie abgesichert ist bis zu ersten Sonderkündigung.

Reichen mit 5% Tilgung nicht? Bei der hier genannten Summe würde ich ja schon 12*2500= 30.000 Zahlen plus dann noch mal 5% von 75.000 =~ 37.000€
Das ich jetzt jedes Jahr > 60.000 abzahlen kann, glaube ich nicht.

Das Buch?
https://www.amazon.de/Kaufen-oder-m...coding=UTF8&psc=1&refRID=59JFG9Q88VKTAWKZ580C

 

[HeLLsHInE]

Bin auch gerade dabei am Haus kaufen (bauen), allerdings in der Schweiz.
Hier wird mind. 20% Eigenkapital gefordert und dannach muss man noch eine Tragbarkeitsprüfung überstehen.
Da wird davon ausgegangen das man 5% Zinsen (auf Hypothek) hat, dazu kommen 1% Unterhalt und 1.5% Amortisation und das darf maximal 40% vom Nettoeinkommen sein.

Angebote habe ich für 10 Jahre Festhypothek um 1.1% herum.
Bei uns ist die Tragbarkeitsprüfung der Knackpunkt.

An die die bereits gebaut haben, mit welcher Software habt ihr geplant? Hattet ihr jeweils einen Architekten?

 

[parats']

Ja das Buch Benrath, fürs Gefühl ob sowas lohnt und auch wie der etwaige EK Anteil Sinn macht. Dein Beispiel mit dem Kollegen ist genau das was ich meine - Rendite auf 20j kann da höher sein.