Immobilienkauf

[Benrath]

Laut Suchfunktion hatten wir mal einen Thread von 2013. Inzwischen wird sich wohl einiges getan haben und der ein oder andere neue Erfahrungen beim Hauskauf gemacht haben.
https://starcraft2.ingame.de/forum/threads/233407-Wohnungskauf?highlight=Immobilie

Lustig ist, dass schon damals einige dachten der Markt würde bald einbrechen. Scheinbar ist das bisher heute immer noch nicht geschehen. Kenne auch Leute, die den Hauskauf immer weiter hinausschieben in der Hoffnung, dass der Markt bald einbricht.

Ich beschäftigte mich auch so langsam mit dem Thema. Mein Nachteil ist wohl, dass ich wenig handwerklich / technisch begabt bin und daher wohl eher eine Bestandsimmobilie kaufen würden, weil ich keinen Bock auf den Stress von Neubau usw haben würde. In den Städten gehen die Preise ja immer mehr durch die Decke.

Was man so hört zahlt man schon für ein Häuschen ~150qm Wohnfläche und wohl kaum mehr Grundstück an die 300-400k € und das eher in den Randlagen. 400k € ist wohl bei den meisten Normalsterblichen die Grenze. https://www.zeit.de/wirtschaft/2018-07/hauskauf-immobilien-mittlere-preisklasse-stadt-land

Wie seid ihr an eure Immobilie gekommen?

 

[deleted_24196]

Wie seid ihr an eure Immobilie gekommen?

Rechtzeitig gekauft (2014). Inserat bei Immoscout oder Immowelt von einem Makler, ~2.500€/m2 fürn Neubau. Bin ganz zufrieden, gab hie und da ein paar kleinere Macken, die Baufirma hat kurze Zeit später Insolvenz angemeldet (und baut in direkter Nachbarschaft bereits die nächsten Häuser, nur unter einem anderen Geschäftsführer ), aber grundsätzlich war das schon ein gutes Angebot.

Kollegen von mir, welche erst später zugegriffen haben, zahlen teilweise mehr für weniger bzw. älter (~2.000€/m2, Bj. 1985).

 

[Deleted_38330]

Ich kaufe keine Neubauten mehr. Die Preise sind mittlerweile lächerlich und ich habe schon zweimal negative Erfahrungen gemacht. Bei einem freistehenden Haus kann es noch gut gehen, wenn man täglich auf der Baustelle ist und denen mit Adleraugen über die Schulter starrt, damit auch nicht gepfuscht wird. Oder man kennt die Mitarbeiter natürlich persönlich und kann sich auf sie verlassen. Auch auf die Subunternehmen. Bei größeren Mehrfamilienhäusern ist eine solche Kontrolle aber kaum möglich. Genau deswegen geht es bei mir auch gerade vor Gericht.
Bei Bestandsimmobilien weiß man haarklein was man bekommt und mit einem ordentlichen Netz aus Handwerkern ist eine Renovierung auch total entspannt. In B- oder C-Lagen findet man auch immer noch eine vertretbare Mietrendite, selbst ohne Beziehungen, also auf den gängigen Internetportalen. Schlau ist natürlich der, der es schafft, dass ein Makler ihn zuerst anruft, bevor dieser die Wohnung online stellt.

 

[Zweifeuerkraut]

Wa.. Ä.. Also... Sorry für OT, aber Sabel kauft Immobilien? So, mehrere?

 

[Deleted_38330]

Gewerblich mache ich das nicht, falls es jetzt den Anschein geweckt hat. Aber ja, ich versuche, mir ein passives Einkommen aufzubauen.

 

[Benrath]

2500€/qm ist aber auch keine Stadtlage. In Köln geht der qm nicht unter 4000€ weg und es ist dann kein Neubau.
Ich find teilweise wirds auch mittlerweile echt lächerlich. In München wird angeblich gebaut bzw. gekauft ohne wirklich zu vermieten, weil man nur auf den Preisanstieg baut. In Bonn gibts z.B. sowas.
https://www.immowelt.de/expose/2KDLM47
Wo man sich auch fragt wer das mieten will. Angeblich steht es auch eher leer.

Wie läuft das denn mit Zwangsversteigerungen.

 

[TheGreatEisen]

Haben 2015 gekauft, die Preise sind hier in der Region weiter angestiegen.

Die eigengenutzte Immobilie ist nach wie vor steuerlich interessant, als Investment würde ich sie nicht sehen. Dafür behandelt man sie viel zu emotional. Würde niemals neu bauen, die Baupreise sind aktuell einfach zu hoch. Lieber unterbewertete Bestandsimmobilien besichtigen und ein Gefühl entwickeln.

 

[Benrath]

Haben 2015 gekauft, die Preise sind hier in der Region weiter angestiegen.

Die eigengenutzte Immobilie ist nach wie vor steuerlich interessant, als Investment würde ich sie nicht sehen. Dafür behandelt man sie viel zu emotional. Würde niemals neu bauen, die Baupreise sind aktuell einfach zu hoch. Lieber unterbewertete Bestandsimmobilien besichtigen und ein Gefühl entwickeln.

Wir besichtigen gerade einfach generell Immobilien um ein Gefühl zu bekommen, was einem wirklich wichtig ist.
Es gibt teilweise komisch gebaute Häuser...

 

[deleted_24196]

2500€/qm ist aber auch keine Stadtlage. In Köln geht der qm nicht unter 4000€ weg und es ist dann kein Neubau.

Für Oldenburg ging das damals noch klar, jetzt liegt man min. 500€/m2 höher (teilweise auch 1.500€/m2 mehr, also 4.000/m2).

https://www.capital.de/immobilien-kompass/oldenburg

 

[parats']

Wir sind prinzipiell immer mal am suchen, aber da wir mittlerweile nichtmal mehr den Stadtteil wechseln möchten, hat sich das fast erledigt. Außer ich werde endlich bei Wer wird Millionär genommen und beweise ballz of steel.

 

[Benrath]

Für Oldenburg ging das damals noch klar, jetzt liegt man min. 500€/m2 höher (teilweise auch 1.500€/m2 mehr, also 4.000/m2).

https://www.capital.de/immobilien-kompass/oldenburg

Sind die Preise da vor Steuer und Makler? oder was?

 

[FragmanXiC]

In Bremen in den für uns interessanten Gebieten sind die Preise leider auch massiv angestiegen. Kein Vergleich zum Rest der Republik, aber wenn ich höre was mein Vater erzählt über die Preise vor 20 Jahren..
Jetzt muss hier schon Oma sterben und du im Testament stehen damit du eine Chance auf ne schöne Bude hast.

 

[deleted_24196]

Sind die Preise da vor Steuer und Makler? oder was?

Afaik ja.

 

[Update]

Vor 2 Monaten Bestandsimmobilie (DHH) in Randlage einer Kleinstadt (~60k EW) erworben.
~180qm (brutto) Haus + 350qm Grundstück für 160k (von Privat). Sanierung/Renovierung wird nochmals 60-90k verschlingen. Dennoch recht moderat fürs Gebotene.

 

[ramke]

hab vor fast genau 2 jahren gebaut weils hier um paderborn ( ) herum schon exorbitant unverschämt teure grundstücke und häuser zu kaufen gibt.
wohne jetzt 20min von pb entfernt und bin teils eher in der innenstadt als diejenigen die "ach im so nahen randbezirk von pb biste ratz fatz in der innenstadt, das isses uns wert" und hab nur 1/3 der gesamtsumme gezahlt.

 

[MoooN]

Haben Ende 2016 gekauft

Münchner Speckgürtel (kurz außerhalb, 20 Min mit der Sbahn zum HBF), ca. 4400 /qm (vor Erwerbsnebenkosten)

Damals, und auch heute noch denke ich ab und an das es Wahnsinn war deutlich über eine halbe Millionen Euro für ein Reihenhaus auszugeben. Schaue ich mir heute die Immobilienanzeigen an beruhige ich mich wieder etwas. Entweder gibt es gar nichts im Angebot oder man zahlt ein gutes Stück mehr.

Die Hoffnung geht natürlich dahin, dass die Zinsen nicht steigen. Sollte das doch der Fall sein hoffe ich, das die Immobilienpreise trotz allem nicht all zu sehr in den Keller gehen.

Was an der selbstgenutzten Immobilie steuerlich so geil sein soll kann ich spontan nicht nachvollziehen? §35a §23 EstG?

 

[TheGreatEisen]

Der Vorteil liegt darin, dass die gesparte Aufwendung für Miete in der eigengenutzten Immobilie steuerfrei ist (im Gegensatz etwa zur Schweiz, welche diese Mietersparnis bei der Einkommensbesteuerung berücksichtigt). Dagegen sind Einkünfte aus VuV in voller Höhe steuerpflichtig. Dass man Aufwendungen gegenrechnen kann, hebt diesen Nachteil nicht ansatzweise auf.

http://www.faz.net/aktuell/finanzen...charme-der-eigenen-immobilie-14973539-p2.html

Wer hingegen die Wohnung selbst bewohnt, spart sich die monatliche Miete. Das wirkt wie ein zusätzliches Einkommen. Und das ist steuerfrei. Die unterschiedliche steuerliche Behandlung ist der Grund, warum Selbstbewohnen finanziell attraktiver ist als Vermieten. Je höher der Steuersatz, desto größer der Vorteil. Da die meisten Immobilienbesitzer eher gutverdienend sind, haben sie einen hohen Steuersatz und profitieren daher besonders stark von einer Eigennutzung.

Gösta Jamin betont die politischen Folgen dieser ersparten steuerfreien Miete, die über ein Leben sechs- bis siebenstellige Beträge ausmacht. In der Debatte über eine ungleiche Verteilung von Einkommen und Vermögen in Deutschland würden die Einkommen von Immobilienbesitzern systematisch um diese Mietersparnis zu niedrig angesetzt. Die Ungleichheit sei dadurch größer, als die üblichen Rechnungen ergeben, schließlich lebe rund die Hälfte der Bevölkerung in der eigenen Immobilie.

 

[Cicatriz]

Ich behaupte mal, dass man als gewerblicher über die afa und den verlustvortrag mehr "spart".

 

[TheGreatEisen]

Ich behaupte mal, dass man als gewerblicher über die afa und den verlustvortrag mehr "spart".

das darfst Du gerne behaupten, es ist nur nicht richtig.

Die AfA ist by the way nichts anderes als eine Verschiebung des Besteuerungszeitpunktes in die Zukunft. Wenn ich eines Tages die steuerverstrickte Immobilie veräußere, zahle ich Steuern auf den Veräußerungsgewinn. Wer mit seinen Immobilien jahrelang Verluste vor sich herschiebt macht irgendetwas falsch. Modelle, die gezielt Verluste generieren und ausnutzen sollen, sind ohnehin weitestgehend unmöglich gemacht worden. Es kauft auch schließlich niemand mehr Verlustmantel-Gesellschaften wegen § 8c KStG.

 

[Cicatriz]

Vllt. mag sich das geändert haben, aber wenn ich ne gmbh anmelde, nen Kredit aufnehme, mir ne Wohnung kaufe und sie dann vermiete senkt der Verlustvortrag die Steuerlast, afaik kann ich die Verluste sogar auf meine Einkommenssteuer aus unselbständiger Arbeit anrechnen und das Limit ist realtiv großzügig ~1Mio.

Wenn ich mir in meiner Umgebung ne Whg zulegen würde könnte ich locker 60-100% mehr miete nehmen, als ich gegewärtig an miete zahle, selbst wenn man rücklagen rausrechnet dürfte es für mich persöhnlich das deutlich attraktivere szenario sein, sofern ich keine mietnomaden aufgable & als bonus könnte ich nahezu jede "private" anschaffung über die gmbh abschreiben.

 

[ramke]

Btw hat sich bei mir der grundstuckspreis von 85/qm auf 145 mittlerweile erhöht. Das erweiterte baugebiet hatte auch teils grundstücke dabei die ersteigert werden mussten. Von einem Käufer weiss ich das er 190€/qm für sein 600qm Eckgrundstück hingelegt hat. In der Hinsicht alles richtig gemacht.

 

[MoooN]

Vllt. mag sich das geändert haben, aber wenn ich ne gmbh anmelde, nen Kredit aufnehme, mir ne Wohnung kaufe und sie dann vermiete senkt der Verlustvortrag die Steuerlast, afaik kann ich die Verluste sogar auf meine Einkommenssteuer aus unselbständiger Arbeit anrechnen und das Limit ist realtiv großzügig ~1Mio.

Welcher Verlustvortrag denn? Die Immobilie wird aktiviert und abgeschrieben, der Zins des Darlehens ist auch nur laufender Aufwand.
Welche Steuerlast soll gesenkt werden? Die der GmbH oder deine? Wie sollen denn die Verluste der GmbH auf deine Einkommensteuer durchschlagen wenn du die GmbH nicht verlustreich verkaufst oder auflöst?
Hört sich sehr verwirrend an der Text. Noch dazu hast du in einer GmbH Buchführungs- und Abschlusskosten die deine Rendite weiter nach unten reißen.

 

[DaGGrrr]

Kommt einfach nicht in Frage. Mag es hier in der Stadt und gerade im Moment ist es zentral in Berlin unbezahlbar.
Die Mutter meiner Freundin hat vor 20 Jahren ne 3 Zimmer Wohnung im Münchner Norden mit direkter U-Bahn Anbindung (5min zu Fuß) gekauft - bessere Rendite gibt es glaub nicht...

 

[dash.]

bin gerade am Bauen. 400€/qm in der Pfalz plus noch die Hütte drauf da kommt schnell eine stattliche Summe zusammen.
Ja es ist nervenaufreibend, zeitfressend, zum Teil eine Belastung für die Beziehung und allgemein einfach ein Abenteuer. Trotzdem war und ist es immer ein Traum von uns gewesen selbst zu bauen. Habe 2016 schon ein Grundstück gekauft in einem Neubaugebiet bei dem noch die Erschließung lief. Baubeginn war letztes Jahr im Herbst, eigentlich wollten wir diese Woche einziehen, aber aufgrund einiger Mängel, ausgelasteten Handwerkern und einem unfähigen Bauleiter wird das wohl dieses Jahr nichts mehr...

Angefangen damit seine eigenen Gewohnheiten zu reflektieren um sich zu überlegen welche und wie viele Räume man braucht, wie groß diese sein sollen und wie sie miteinander verbunden sein sollen war schon äußerst interessant. Das ganze dann in einen Grundriss packen und diesen weiterentwickeln und verfeinern hat dann richtig Spaß gemacht.
Klar muss man viele Entscheidungen treffen, aber ich habe das immer als Privileg gesehen beim Neubau so viel Einfluss im Detail zu nehmen und nicht viel vorhandenes hinnehmen zu müssen wie beim Bestandskauf. Der schönste Moment bisher war dann zum ersten Mal durch den fertigen Rohbau zu gehen und die Pläne und Vorstellungen in der Realität zu sehen.

Herausfordernd empfinde ich mach wie vor die Entscheidungen im (Bau)technischen Bereich, man hat als Laie da einfach keine Ahnung was es gibt und sich die Fakten zur Entscheidungsgrundlage zu besorgen grenzt fast schon an eine zweite Ausbildung nebenher.

Nervig wird es dann in der Bauphase wenn Termine nicht eingehalten werden, Mängel und sonstige Überraschungen auftreten und obwohl man meint es ist alles sorgfältig geplant und an alles gedacht es eben doch Unvorhergesehenes gibt. Hier zeigt sich dann mit welchen Menschen man zu tun hat. Habe hier schon viel gelernt zu argumentieren, diskutieren und zu verhandeln.
Die letzten beiden Punkte hat man definitiv auch beim Kaufen und Renovieren, was ich Freundeskreis erlebt habe kann man zwar über connections oder selbst Hand anlegen viel sparen, aber weniger stressig ist es kaum. Am Ende kommt man fast aufs gleiche und muss schon bei der Suche enorm viel Zeit investieren.

 

[DeViL]

Kaufen jetzt wohl auch ein Haus. 140 m2 WF, 750 m2 Grundstück für kleines Geld. Gemacht werden müssen nur die beiden Bäder. Mein Arbeitsweg wird zwar von den km her länger, zeitlich bleibt es jedoch annähernd gleich. Haus soll keine Wertanlage sein, sondern wir wollen uns wohl fühlen.

 

[ElBollo]

Haben Februar 2013 unser (schlüsselfertiges) Bauprojekt begonnen. War imho ein super Zeitpunkt da Zinsen schon sehr niedrig und der Markt noch relativ entspannt, derzeit ist das ja eher schwierig. Wenn man nicht unbedingt muss/will oder einen gute Deal findet würde ich wirklich noch warten... hatte mich demletzt nach Eigentumswohnungen als Vermietobjekt umgesehen und das ist ja wirklich erschreckend was da gerade an Preisen aufgerufen wird.

Der Bau entwickelte sich allerdings zu einem Horrortripp mit einem organisatorisch und schlussendlich kalkulatorisch überforderten Bauträger, der immer kurz vor der Insolvenz stand. Ich hätte wohl hingeworfen, wäre da nicht meine Frau (sie wollte da unbedingt hinziehen) und der Glaube an die handwerklichen Qualitäten und Handwerkerehre des Bauträgers gewesen.
Ging dann auch noch heiß her, aber im Juni 2016 konnte man dann doch einziehen. Einziger Vorteil der Geschichte war wohl, dass unser Bau gut durchgetrocknet ist Rohbau mit Dach stand recht lange. Weiterer Vorteil das wir durch den Job meiner Frau juristischen Top Beistand zu moderaten Preisen hatten.
Haben wir am Schluss dann auch mehr als gebraucht als der Bauträger dann wirklich in die Insolvenz ging und wir uns mit seiner geldgebenden Bank um die Schlussrate streiten konnten, von der wir dann dank Vertragsstrafe einiges einbehalten konnten. Auch der (unnötige) Gang vor Gericht auf Grundstücksübertragung, da man entschied bei der Gegenseite da toter Mann zu spielen, war daher eher nur ein letzter nerviger Kostenpunkt. Die Umschreibung ist daher auch immer noch nicht durch, aber wir befinden uns wohl auf der Zielgraden... ist ja auch erst 5,5 Jahre her, unser Bauprojekt

Baupfusch war überschaubar und konnte mit relativ wenig Aufwand behoben werden, wir sind da wohl noch mal mit einem blauen Auge davon gekommen.

Nerven hats so richtig gekostet so verrückt es aber klingt... ich würde sowas dennoch jeder Zeit wieder machen. Anderer Bauträger halt, ist klar.

Dieser Gewinn an Freiheit ohne Vermieter ist meines Erachtens unbezahlbar. War früher immer unentspannt wenn was auf den Boden knallte. Oder in die Badewanne, Waschbecken. Wer Kinder hat kennt das. Nicht weil mich die Tollpatsche genervt haben, sondern weil mir klar war, das ich das beheben muss oder aber beim Auszug Diskussionen mit dem Vermieter habe. Das ist nun egal. Kratzer im Laminat? Küche? Druff' geschissen. Auch wenn man was ändern/umbauen/reparieren will. Sich mit keinem Abstimmen, keinen um Erlaubnis fragen. Auch dieses klassische: "Der trampelt auf meinem Kopf rum oder umgekehrt", entfällt.
Und ich als ewiger Mietwohnungsbewohner mit gerade mal einem Minibalkon entdecke wie entspannend ein Garten sein kann. Und grandios wenn die Kinder mal wieder hohl drehen... ab raus, aufs Trampolin und das Vorstadtklischee bedienen.

Und bei jeder Monatstilgung von 10% merke ich wie die Zinslast sinkt... mit etwas Glück ist das Ding mit Sondertilgung innerhalb der 10 Jahre Zinsbindung abgezahlt, dann noch was für die Instandhaltungen einplanen und man kann langfristig vielleicht sogar im Job kürzer treten. Aber fällt meiner Familie sicher wieder was ein wie sie mich im Hamsterrad halten können.

 

[petersilieistgeil]

Wo?

 

[n00dl]

Der Vorteil liegt darin, dass die gesparte Aufwendung für Miete in der eigengenutzten Immobilie steuerfrei ist (im Gegensatz etwa zur Schweiz, welche diese Mietersparnis bei der Einkommensbesteuerung berücksichtigt). Dagegen sind Einkünfte aus VuV in voller Höhe steuerpflichtig. Dass man Aufwendungen gegenrechnen kann, hebt diesen Nachteil nicht ansatzweise auf.

http://www.faz.net/aktuell/finanzen...charme-der-eigenen-immobilie-14973539-p2.html

ich verstehe das nicht und finde auch bei google nichts (erster hit: Selbstgenutztes Wohneigentum: Steuern kaum absetzbar › GeVestor)

ist das so gemeint: ich "spare", weil ich keine miete zahlen muss für die ich mein versteuertes einkommen aufwenden müsste? das gleiche ist doch bei einem immobilienkauf: ich zahle mein eigenheim von versteuertem einkommen... wo ist der gewinn?

generell kannst du bei dem eigenheim praktisch nichts absetzten (wahnsinn, die haushaltshilfe!) und bei einem vermietung zumindest mal die abschreibung über 2+%

 

[Bootdiskette]

Ich denke es ist gemeint, dass die Kosten für den Kredit (=Zinsen) und die Tilgungsraten zumindest teilweise als besondere Belastung o.ä. von der ESt abgesetzt werden können. Diese Kosten sind ja das was Du anstatt der Miete monatlich abdrückst.

€: okay, hab selbst mal gegoogelt. Das ist es schonmal nicht. Der von Eisen verlinkte FAZ-Artikel vergleicht ja auch nur zwei hypothetische Szenarien und schließt dann daraus auf die Überlegenheit des Selbstbewohnens. Auch wenn das Argument grds. so korrekt ist, bedeutet das halt nur, dass es attraktiver ist eine Wohnung selbst zu bewohnen wenn man die Wahl hat sie a) selbst für X EUR im Monat von sich selbst zu mieten (= hypothetisch, man müsste halt theoretisch bereit sein den geforderten Preis X auch selbst zu zahlen), oder b) sie für X EUR zu vermieten. Der Gewinn besteht in Szenario a) halt darin, dass man nicht wie in b) X EUR als Gewinn versteuern müsste, obwohl man hypothetisch sowohl in a) als auch in b) X EUR als Miete zahlen würde. Einmal an sich selbst und unversteuert (+ 0 EUR Einkünfte aus VuV), und einmal eben an jemand anderes, während man zusätzlich noch + X EUR aus VuV bekäme, welche man aber versteuern muss. Die Differenz zwischen den Szenarien ist, dass man in b) Steuern auf X zahlen muss, zusätzlich in der selbst bewohnten Bude nichts darf und schließlich eben noch den Verwaltungsaufwand mit den Mietern hat. Es ist kein echter Vergleich von Mieten vs. Wohneigentum sondern zwischen zwei Arten der Nutzung von bereits existierendem Wohneigentum.

 

[BaHaMaMaMa]

ich verstehe das nicht und finde auch bei google nichts (erster hit: Selbstgenutztes Wohneigentum: Steuern kaum absetzbar › GeVestor)

Ist zwar schon eine Weile her die Frage, verstehe den Artikel der FAZ aber wie folgt:

Wir haben Person A und Person B. Beide verdienen 2.500 netto im Monat. Wir sagen mal, dass beide immer Gehaltserhöhungen in Höhe der Inflation bekommen (selbes gilt für Mieterhöhungen und gleichbleibende Zinssätze). Es dient nur zur Vereinfachung.

Person A investiert 1000 € pro Monat in den eigene Immobilie. Person B lebt immer für 750 € in Miete.

Im Laufe der Zeit passiert folgendes:

Person B hat zu Beginn mehr Geld für Konsum und freut sich ihres Lebens. Person A hat weniger Geld, allerdings gehört ihr nach sagen wir 25 Jahren die Immobilie. Die Nebenkosten betragen für Person A nun nur noch 300 €.

Mit Steuern hat das bis dahin nichts zu tun. Schauen wir uns aber mal das frei disponierbare Einkommen an:

Start: Person A: 1500 €; Person B: 1750 €

Ende: Person A: 2200 €; Person B: 1750 €

Wenn Person B nun diese 450 € aufholen möchte, geht dies nur über eine satte Gehaltserhöhung von 900 € Brutto im Monat (50% Abgabenquote durch Sozialbeiträge aber vor allem _Einkommenssteuer_).

Wer Wohneigentum hat, hat so etwas wie einen höheren Steuerfreibetrag. Durch die Investition hat er eine dauerhafte "Niedrigmiete" und hat bei deutlich geringerem Einkommen den gleichen frei disponierbaren Betrag (oder deutlich höheren Betrag bei gleichem Einkommen). Dieser Vorteil würde bei einer Flat-Tax entfallen (z.B. 30% Einkommenssteuer auf alles ab dem ersten Euro).

Es geht wohl letztlich darum, dass die ersten ca. 8700 € keine Einkommenssteuer kosten, der letzte Euro bei solchen Gehältern aber schon mit 42% besteuert wird. Also ist es von Vorteil, wenn man mit möglichst geringem Brutto ein möglichst großes nutzbares Einkommen hat (nutzbar im Sinne von nicht alles für die Miete ausgeben müssen).

 

[parats']

Hinkt der Vergleich nicht etwas?
Wenn Person B mit dem Kauf einer Immobilie Geld in die Zukunft investiert, sollte für Person A eine ähnliche Annahme getroffen werden. Ja es geht hier rein um die Besteuerung, aber schlussendlich ist das Ziel doch - Wer hat nach Zeitraum X Betrag Y zur Verfügung.

 

[Mackiavelli]

Start: Person A: 1500 €; Person B: 1750 €

Ende: Person A: 2200 €; Person B: 1750 €

Wenn Person B nun diese 450 € aufholen möchte, geht dies nur über eine satte Gehaltserhöhung von 900 € Brutto im Monat (50% Abgabenquote durch Sozialbeiträge aber vor allem _Einkommenssteuer_).

Interessanter ist doch eher die Frage nach den möglichen Optionen für Person anstelle von Konsum.
Die Challenge ist: 25 Jahre monatlich 250 € so anlegen, dass es danach jeden Monat 200 € Zusatzeinkommen gibt. Dann hätte B mit dem Immobilienbesitzer gleichgezogen.

 

[parats']

Was nicht so das Problem ist...

 

[Syzygy]

Na dann rechne das doch mal vor. Realistisch. Du brauchst 'ne Anlage die mit 75.000€ Einzahlsumme einen Vorteil von 450€ Nettoeinkommen ausgleicht - dauerhaft. Bin gespannt.

 

[lennschko]

Interessanter ist doch eher die Frage nach den möglichen Optionen für Person anstelle von Konsum.
Die Challenge ist: 25 Jahre monatlich 250 € so anlegen, dass es danach jeden Monat 200 € Zusatzeinkommen gibt. Dann hätte B mit dem Immobilienbesitzer gleichgezogen.

250 € monatlicher Sparplan auf einen MSCI ACWI ETF x 25 Jahre bei einer durchschnittlichen Rendite p.a. von 4,5 % (letzten 20 Jahre hatte ein ACWI ETF über 8% im Schnitt) = Erzieltes Endkapital nach 25 Jahren inkl. Freibetrag 801 € und 26,375% Steuern 122.848 €.
Nun kann man von dem Kapital lediglich 3% p.a. entnehmen (SWR) und (Sequence risk der Einfachheit ignoriert) enthält also ohne den Kapitalstock aufzubrauchen 2.924 € p.a.(Steuern bereits abgezogen). Macht ca. 243 € pro Monat.

Fun fact: Funktioniert auch noch mit angenommener 4,3% Rendite p.a. und einer SWR von 2,6%. Knapp 210 € pro Monat SWR nach 25 Jahren.

 

[parats']

Besten Dank, besser hätte ich es nicht rechnen können, ist ein wenig konservativ aber für den Anfang passt es.
Pauschal das Eigenheim anhand von 3 Paramtern als Gral hinzustellen ist dumm und unreflektiert. Kapital ist mobil, wenn deine Wohnung dummerweise an Wert verliert sieht es nochmal ganz anders aus.

 

[Syzygy]

Wie gleichen 243€ im Monat den 450€ Nettovorteil des Immobilienbesitzers aus?

Und wie berücksichtigst Du, dass das Endkapital bei regelmäßiger Auszahlung im Wert maximal stabil bleibt, während die Immobilie im Wert weiter steigen wird, auch nach den 25 Jahren?

Auf Denk- oder Rechenfehler bitte gern hinweisen. Sind ernst gemeinte Nachfragen.

 

[parats']

Das deine Immobilie im Wert steigt binnen der nächsten 25 Jahre ist mal stark von der Substanzpflege abhängig. Ich bin wirklich kein Gegner von Eigentum, aber solche Milchmädchenrechnung wie im Artikel sind purer Schwachsinn. Soviele Variablen sind gar nicht bedacht, welche maßgeblich über den Erfolg einer Finanzierung entscheiden.

 

[Syzygy]

Geh bitte erstmal auf die 450€ verfügbares Mehreinkommen des Beispiels oben ein. Ich verstehe irgendwie nicht, wie man da auf einmal drauf kommt, dass man nur 200€ mit seinen Investments machen müsste um das auszugleichen Hab ich was verpasst oder falsch verstanden?

 

[lennschko]

Wie gleichen 243€ im Monat den 450€ Nettovorteil des Immobilienbesitzers aus?

Und wie berücksichtigst Du, dass das Endkapital bei regelmäßiger Auszahlung im Wert maximal stabil bleibt, während die Immobilie im Wert weiter steigen wird, auch nach den 25 Jahren?

Auf Denk- oder Rechenfehler bitte gern hinweisen. Sind ernst gemeinte Nachfragen.

Maximal wird die Kapitalanlage auch nach der SWR an Wert zunehmen. Das Ziel einer SWR ist es minimal den Kapitalstock zu erhalten. Maximal wird also die monatliche SWR mit weiterem Zeitablauf steigen.

Eine Wohnimmobilie in Deutschland gewinnt nicht automatisch an Wert.
Beispiele entnommen aus dem aktuellen Gerd Kommer, Investieren in ETFs Buch:

Reale (inflationsbereinigte) Renditen und maximaler kumulativer Verlust von Preisen für Wohnimmobilien in Deutschland:
1970 bis 2016 (47 J.) = 0,1% p.a.
1988 bis 2016 (29 J.) = 0,1% p.a.
1970 bis 1979 (10 J.) = 1,1% p.a.
1980 bis 1989 (10 J.) = -1,0% p.a.
1990 bis 1990 (10 J.) = -0,6% p.a.
2000 bis 2009 (10 J.) = -1,7% p.a.
2010 bis 2016 ( 7 J.) = 3,7% p.a.
maximaler kumul. Verlust: -30%

Ich wäre also vorsichtig mit der Aussage eine Immobilie steigt immer im Wert. Nominal vielleicht schon. Real allerdings nicht. (Geldwertillusion).
Und von den Preissteigerungen der letzten Jahre würde ich nicht mit gutem Gewissen auf die Zukunft schließen.
Das wäre so, als wenn man keine 4,5% Rendite p.a. für einen MSCI ACWI ETF annehmen würde, sondern mal locker 11% p.a. weil es ja in den letzten Jahren so gut lief...