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Haus finanzieren

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Liebes Forum, sehr geehrter Herr Ei$en,

da ich derzeit verschiedene Möglichkeiten des Eigenheimerwerbs durchrechne, stellt sich mir auch die Frage, wer idealerweise Käufer einer Immobilie sein sollte.
Ich weiß, dass es drölfzig verschiedene Situationen gibt, daher stelle ich meine Fragen erstmal möglichst allgemein:
1. Ist es grundsätzlich besser, wenn jeman anders die Immobilie erwirbt und dann an den eigentlichen Bewohner vermietet, oder macht das nur Sinn, wenn der Käufer auch genug Einkommenssteuer o.Ä. zahlt um Verluste verrechnen zu können?
2. Macht es dabei einen Unterschied, ob die Ausgaben des Besitzers/Vermieters nur aus dem Immobilienerwerb bestehen, oder ob man eine günstige Immobilie erwirbt und diese saniert?
3. Ist das Einsparpotential bei diesen Fragen groß und das Thema komplex genug, dass es sich lohnt sich professionell beraten zu lassen, oder ist das auch mit Dr. Google gut lösbar?

Besten Dank
 

parats'

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Hast du ein Konkretes Beispiel und Gedankengang was dein Plan sein soll?
Steuerlich kann der Weg zu einem Steuerberater Steuerberater sinnvoll sein, sofern du auch wirklich vermieten möchtest.

Allgemein ist der Erwerb sowie die Vermietung von Immobilien in Deutschland aber in schlechte Rahmenbedingungen gegossen, daher überlege dir genau was du willst.
Inflationsbereinigt nach Abzug von Steuern und Kosten schlägt der Kapitalmarkt die Immobilie. Interessant wird bei Immobilien nur der Hebel mit Fremdkapital, wenn man wirklich viele Objekte kaufen möchte. Erfordert aber auch Durchhaltevermögen.
 
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Ich habe mich wohl missverständlich ausgedrückt, sorry.
Ich suche schon ein Haus für mich selbst, aber ich möchte gerne wissen, ob es nicht klüger ist, wenn jemand anderes (Vater, Geschwister etc.) das Haus "kauft" und an mich vermietet.
 

parats'

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Ob solch ein Konstrukt steuerlich vorteilhafter ist bezweifel ich, allerdings ist das nur eine Vermutung. Da würde ich in der Tat einen Steuerberater befragen, kostet nicht die Welt und du weißt bescheid.

Mal von der steuerlichen Seite weg, wäre mir so etwas viel zu riskant. Zum einen ist unklar, wie die Bonität so ausfällt. Auch wenn deine Eltern vielleicht genug Vermögen aufweisen, cash wird das Haus wohl nicht gekauft werden können und ob eine Bank ein Hauskredit an 60+ vergibt würde ich anzweifeln.
Angenommen es würde aber gehen, was passiert denn im Todesfall? Das Haus samt Kredit würde doch in die Erbmasse einfließen und je nach Zeitpunkt wäre Erbschaftssteuer fällig, sofern die Schenkung nicht ausreicht vor dem Tod.
Bei Geschwistern ist es so eine Sache. Möchtest Du im Haus deines Bruders wohnen? Bei Geld hört auch die Verwandtschaft schnell auf.

Ich hab es damals bei meinen meiner Oma samt Lebensgefährten gesehen. Der Lebensgefährte war knapp eine Woche tot, da kam die leibliche Tochter um den Golf 4 und die Waschmaschine abzuholen. Meine Oma lebte da btw noch und wollte auch Wäsche waschen und zum einkaufen fahren.

Es kann gut gehen, aber sowas würde ich nie machen. Wenn Du Eigentum möchtest, dann kauf es selbst, etwaige Steuervorteile hin oder her.
 
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Platinraute an die Einwände abseits der finanziellen Betrachtungen.
Bei einer Lebensinvestition wäre mir das Risiko einige Dimensionen zu gross!
 

Benrath

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Ich habe mich wohl missverständlich ausgedrückt, sorry.
Ich suche schon ein Haus für mich selbst, aber ich möchte gerne wissen, ob es nicht klüger ist, wenn jemand anderes (Vater, Geschwister etc.) das Haus "kauft" und an mich vermietet.

Hast du denn in der Zwischenzeit ne genauere Idee, wie das ablaufen könnte?

Kann mir irgendwie auch nicht vorstellen, dass das Risiko des Streits den Gewinn an möglicherweise eingesparten FK Zinsen wert ist. Außerdem ist es dann nie dein Eigentum.

Oder gründet man dann ne gemeinsame GmbH oder ähnliches.
 
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Ich sehe da ehrlich gesagt das Streitpotential nicht. Ich gebe einem Verwandten Geld und der kauft die Bude und ich zahle Miete. Das läuft alles über ein extra Konto so dass es keine Vermischung der Ausgaben gibt und gut. Da habe ich null Bedenken, bis auf die Steuersache und das man checken muss, wie das legal abläuft. Erbschaftssteuer scheint da in der Tat ein ziemlicher Spielverderber zu sein.
 

Benrath

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Ich sehe da ehrlich gesagt das Streitpotential nicht. Ich gebe einem Verwandten Geld und der kauft die Bude und ich zahle Miete. Das läuft alles über ein extra Konto so dass es keine Vermischung der Ausgaben gibt und gut. Da habe ich null Bedenken, bis auf die Steuersache und das man checken muss, wie das legal abläuft. Erbschaftssteuer scheint da in der Tat ein ziemlicher Spielverderber zu sein.

Afaik kannst du dem Verwandten nicht einfach so Geld geben damit der die Bude kauft. Wir reden hier ja nicht von ein paar hundert Euro.

Ich dachte es müsste eher so laufen, dass du und dein Verwandter beide vor habt Häuser zu kaufen. Er kauft das Haus, welches du möchtest und du das, welches er möchte. Und dann vermietet ihr euch gegenseitig. Oder ihr gründet halt irgendeine Firm die die Häuser kauft.

K.a. ob sowas geht, aber so hab ichs mal am Rande mitbekommen.
 

skY

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man kann beliebig viel geld verschenken, je nach verwandschaftsgrad faellt dann aber schenkungssteuer an
 

parats'

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Ich sehe da ehrlich gesagt das Streitpotential nicht. Ich gebe einem Verwandten Geld und der kauft die Bude und ich zahle Miete. Das läuft alles über ein extra Konto so dass es keine Vermischung der Ausgaben gibt und gut. Da habe ich null Bedenken, bis auf die Steuersache und das man checken muss, wie das legal abläuft. Erbschaftssteuer scheint da in der Tat ein ziemlicher Spielverderber zu sein.

Wie gesagt, das ist eine persönliche Einschätzung. Dir gehört nach der Schenkung nichts, weder das Haus noch das Geld was Du dafür verschenkt hast.
Den steuerlichen Vorteil nimmt dein Verwandter mit. Egal wie ich es drehe und wende, ich würde mich damit unwohl fühlen.
Steuerlich muss das wie geschrieben ein Experte bewerten.
 

Benrath

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man kann beliebig viel geld verschenken, je nach verwandschaftsgrad faellt dann aber schenkungssteuer an

Das war natürlich das was ich meinte...

Erster Google Link sagt, dass ich Geschwistern nur 20.000€ alle 10 Jahre schenken darf. Dann wirds knapp mit dem Haus
https://www.yourxpert.de/antwort/geld-schenkung-freibetrag-unter-geschwistern.m1057.html
Eltern-Kind ist wesentlich mehr möglich.

Schenkungssteuersatz ist bis 75k 15% dann 20% und ka wies weiter geht. Dann kommt ja immer noch Grunderwerb und dann gehört einem das Ding nie.


Das mit der Gründung einer Gesellschaft, scheint mir dann einfacher und sicherer.
https://www.focus.de/immobilien/kau...ndung einer GmbH,Notar und das Amtsgericht an.
https://www.auxmoney.com/ratgeber/immobilien-gmbh-gruenden.html

wie gesagt von allem keine Ahnung und ich frage mich bei sowas auch ob sich der Aufwand lohnt, wenn man eigentlich nur die eine Immobilie für sich selbst kaufen möchte. Dennoch eine interessante Frage
 
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Selbst wenn ich zum jetzigen Zeitpunkt davon ausgehen würde, dass ich da zu 99,999% nichts von der Family zu befürchten habe, es gibt viel zu viele unangenehme Fälle für die Zukunft über die man nichts aussagen kann.
Man könnte eine extreme Meinungsverschiedenheit entwickeln, die Person könnte völlig abdrehen, die Person könnte mit Nachkommen sterben die lieber das Haus verticken als Papas Vereinbarung mit Onkel Macki zu honorieren.

Wäre mir die paar potentiellen Steuerkröten absolut nicht wert die Aktion.
 
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Afaik kannst du dem Verwandten nicht einfach so Geld geben damit der die Bude kauft. Wir reden hier ja nicht von ein paar hundert Euro.

Ich dachte es müsste eher so laufen, dass du und dein Verwandter beide vor habt Häuser zu kaufen. Er kauft das Haus, welches du möchtest und du das, welches er möchte. Und dann vermietet ihr euch gegenseitig. Oder ihr gründet halt irgendeine Firm die die Häuser kauft.

K.a. ob sowas geht, aber so hab ichs mal am Rande mitbekommen.

Man würde den Geldbetrag natürlich nicht schenken, sondern Darlehensweise überlassen.

Die vorgeschlagene Überkreuzvermietung ist jedenfalls sicher Gestaltungsmissbrauch.

In dem hier angedachten Modell müssten zunächst die Vereinbarungen dem Fremdvergleich standhalten (Mietvertrag, Darlehen), um überhaupt steuerliche Anerkennung zu erfahren.

Ich fürchte bloß, dass das so oder so ohnehin Gestaltungsmissbrauch sein dürfte, weil es keine außersteuerlichen, insbesondere wirtschaftlichen Gründe, für die gewählte Gestaltung geben dürfte (außer halt sich einen Steuervorteil zu verschaffen). Was Mackia hier vor hat, ist daher überhaupt nicht zu empfehlen.
 

Benrath

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Man würde den Geldbetrag natürlich nicht schenken, sondern Darlehensweise überlassen.

Die vorgeschlagene Überkreuzvermietung ist jedenfalls sicher Gestaltungsmissbrauch.

In dem hier angedachten Modell müssten zunächst die Vereinbarungen dem Fremdvergleich standhalten (Mietvertrag, Darlehen), um überhaupt steuerliche Anerkennung zu erfahren.

Ich fürchte bloß, dass das so oder so ohnehin Gestaltungsmissbrauch sein dürfte, weil es keine außersteuerlichen, insbesondere wirtschaftlichen Gründe, für die gewählte Gestaltung geben dürfte (außer halt sich einen Steuervorteil zu verschaffen). Was Mackia hier vor hat, ist daher überhaupt nicht zu empfehlen.

Na endlich jemand mit Hintergrundwissen :)
Hätte mich irgendwie auch gewundert, wenn das Finanzamt so blöde ist.

Die Variante mit seinem Bruder eine GmbH zu gründen wäre dann aber machbar?
 
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Könnte er natürlich machen - aber das wäre wohl nicht sinnvoll:

Die GmbH würde das Grundstück Mackia zur Wohnnutzung überlassen. Auch hier müsste Mackia als Gesellschafter seiner GmbH eine Fremdübliche, angemessene Miete zahlen, andernfalls würden ihm wieder Erträge als (verdeckte) Gewinnausschüttungen zufließen. Damit wäre nichts gewonnen. Mackia könnte also nicht einfach kostenlos oder verbilligt in der Bude wohnen, während die GmbH fleißig Verluste durch die Finanzierung des Hauses fahren soll. Eine steuerfreie Veräußerung nach Ablauf von 10 Jahren könnte auch nicht erfolgen, falls Mackia das Haus plötzlich los werden will.

Außerdem wäre ein einmaliger Gründungsaufwand der GmbH zu berücksichtigen (25.000 Stammkapital, Notarkosten, Eintragungen im Handelsregister) ca. 26.500 EUR und jährliche laufende Kosten insbesondere Bankkonto, Jahresabschlüsse und Hinterlegung der Bilanz und Steuererklärungen: Körperschaftsteuer mit allen Anlagen, Gewerbesteuer (auch wenn wohl aufgrund der Immobilienvermögensverwaltung keine Gewerbesteuer zu zahlen wäre), Umsatzsteuer. Da wäre man jährlich nochmal bei Kosten von 3.000-5.000 EUR. Eine Armotisierung dieser Nachteile über die „steuerlichen Vorteile“ über AfA und Zinsaufwendungen der Darlehen sehe ich da nicht als gegeben. Vermögensverwaltung eines selbst genutzten Einfamilienhauses über eine GmbH ist gelinde gesagt wirtschaftlich nicht sinnvoll.
 

parats'

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Darauf ein like zum thread gewinn.
 
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www.syndikat.org
Könnte ganz vielleicht was für dich/euch sein. Ist aber prinzipiell für Mehr-Parteien-Wohnungen/-Häuser gedacht.
tl;dr: Das Objekt gehört dann dem Syndikat (das Syndikat finanziert man selbst). Die Mietparteien bestimmen selbst, wie viel Miete sie zahlen (i.d.R. sollte das kostendeckend sein ;))
 
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Erbaschaftssteuer zahlt man erst ab einer Erbmasse von +400000 Euro.

aber generell sind folgende Dinge für den Vermieter zu beachten:

Mieteinmahmen sind zu versteuern, dh wenn du 1000 Euro Miete pro Montat einnimmst musst du zusätzliche Steuern auf die 12000 Euro Mehreinnahmen zahlen. Diese Einahmen werden gegen das gerechnet, was du an Lohnsteuer bezahlt hast und nachtträglich mit deinem Steuersatz versteuert. Zahlst du zB 35 % Steuern musst du 4200,- Euro Steuern am Ende des Jahres nachzahlen. Ich vermiete ein Haus in Düsseldorf und ich sag mal so, mit den 1000 Euro kommste nicht hin, das ist deutlich mehr also muss ich auch deutlich mehr Steuern zahlen. Man kann die Steuerlast senken in dem man Umbau/Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten abschreibt. Als wir zb das Haus umgebaut haben, haben wir die Ausgaben über einen festen Betrag 3 Jahre abschreiben lassen, so dass wir keine Steuern zahlen mussten sondern wieder bekommen haben. Alles was du an Kosten für die Instandhaltung hast, kann man halt absetzen.

Im Grunde ist das alles kein Problem. Ein Problem sind Erbstreitigkeiten. Wenn deine Eltern im Grundbuch stehen, gehört das Haus denen und du teilst dir das mit den möglichen anderen Erben. Erbgemeinschaften sind kacke. Also kann man versuchen die Auszuzahlen, je nach dem kann das teuer werden, wenn dir das Haus nur zu einem Drittel gehört zB. Und mach dir da nix vor, da haben sich viele Familien zerlegt mit. Wenn du kannst, kauf selbst. Die Zinsen sind so niedrig, dass es sich lohnt die auf 15 Jahre festzusetzen. Dann gehört die Hütte dir und niemand kann dir reinreden.

€ oh gott, der fred ist ja uralt. sorry about hat. nix mehr los hier ^^
 
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Ich sehe da ehrlich gesagt das Streitpotential nicht.

Gab es bei uns auch nie. Genau so lange, bis die Großeltern / Eltern unter der Erde lagen. Resultat: Mehrjähriger Rechtsstreit zwischen 3 Parteien. Zerstritten bis aufs Mark.
Gut gemeinter Tipp: Lass es, nur weil du denkst irgendwo ein paar Taler sparen zu können. Bei Geld hört bei den leistender Spaß auf. Besonders bei doch etwas größeren Summen.
 
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