Wohnungsmarkt

GeckoVOD

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TL;DR: Sozialer Wohnungsbau stagniert aufgrund der hohen Baukosten, ca. 60.000 Wohnungen könnten fehlen.

Wenn falschen Thread, dann bitte verschieben. Es folgt eine Art Rant.

Mein Eindruck des Artikels ist, dass da viel zu kurz gegriffen wird. Die gestiegenen Baukosten dürften in erster Linie ein temporäres Problem sein, das man sicher irgendwie lösen kann. Der Artikel redet explizit nur vom sozialen Wohnungsbau, meist Stiftungen und Genossenschaften, bei denen das Problem der Finanzierung nicht das Größte ist. Da sind meist durch Schenkungen, Kooperationen und den eigenen Strukturen viele Möglichkeiten da, Neubauvorhaben trotzdem irgendwie zu realisieren, wenn auch - hier hat der Artikel recht - mit Verzögerungen. Stichwort ist dabei "irgendwie". Faktisch, meine Laieneinschätzung, führt das eher zu einem Instandhaltungsrückstau und da liegt imo das wirkliche Problem.

Denn theoretisch steht durch unsere Klimapolitik einiges an Zielen an, die auch sinnvoll sind, aber bei der es an Strategie mangelt. Aktuell kommt aus Berlin und Brüssel das Thema ESG(-Bericht), CO2-Bepreisung, EU-Taxonomie und Lieferketten langsam an das Licht der Öffentlichkeit. Was da schlummert haben die meisten Träger noch nicht voll umrissen. Im Kern geht es darum, dass für Kredit- und Fördergeldvergaben Auflagen zu erfüllen sind, zu denen eine gesunde "Nachhaltigkeitsstrategie" gehört, deren Kernkriterien völlig schwammig formuliert sind. Zwar gibt es Handlungsfelder durch die UN und diverse Kodexe (soll das der Plural sein?), bzw. QM-Systeme; die sind aber antiquiert und/oder nicht final und gehen über den reinen "Bau" tiefer in die eigentliche Bewirtschaftung der Gebäude. Das ist alles wünschenswert, aber schwierig: Vor dem Bau braucht es also eigentlich schon eine gute Vorstellung davon, wie der Lebenszyklus gesteuert wird, welche Modernisierungen Sinn ergeben, am besten eine Quartierslösung um die Gebäude herum und vor allem Nachnutzungskonzepte, die generell selten existieren. Für den meisten Quark, wenn es denn richtig nachhaltig sein soll, bräuchte es auch eine sehr handlungsfähige, liquide und interessierte Kommune. Wähle zwei Eigenschaften, alle drei wird es in der Realität selten geben. Die Frage bezüglich der Gewerke, der Energieversorger, der Dienstleister für den Betrieb (Wartung, Instandhaltung, ..., Gärtner, ...) usw. usf. ist auch offen - wie, wann und wo wer Nachweispflichtig im Sinne des ESG oder BIM-Pflicht ist, ist unklar. Aber auch das löst sich wahrscheinlich, typisch deutsch, irgendwie. Sozialer Wohnungsbau ist eine Gesellschaftsaufgabe und dann kann man auch wursteln. Als Träger, der halt sozialen Wohnungsbau macht.

Dumm ist nur, dass der Wohnungsbau nicht zwingend nur von reinen wohnwirschaftlichen Unternehmen / Spezialisten kommt, sondern häufig auch von Komplexträgern (Caritas, AWO, Rot-Kreuz, Stiftungen, etc.) abgebildet wird. "Soziale" Wohnungen sind eben nicht nur geförderter Wohnraum für Geringverdiener, sondern auch für alte, behinderte und pflegebedürftige Menschen sind. Und hier wird es durch die Auflagen und die Baupreise schnell wirklich kritisch. Denn: Diese Komplexträger sind im Kern Pflege- oder Erziehungsdienstleister und kämpfen seit jeher mit Finanzierung. Abhängig von der Ausrichtung wird das sehr teuer und hat krasse Auswirkungen auf die soziale Infrastrutkur von Kommunen und Städten. Die Anträge für Neu- und Umbau, sowie für Modernisierung sind - auch ohne ESG, Lieferketten und BIM - ein Albtraum. Es gibt keine einheitlichen Vorgaben des Bundes, wie ein Altenheim auszusehen hat (plakaktives Beispiel), oder was genau gefördert wird. Das hängt vom Land ab und die Vorgaben sind extrem unterschiedlich. Was in Bayern geht, geht nicht in Hessen und in BaWü ist es dann noch schwieriger. Je nach Zweck des Gebäudes steht in den Statuten, wie viel Geld durch den Kostenträger bewilligt wird. Das macht die finanzielle Planung extrem schwierig, da ein Pflegeheim beispielsweise gedeckelte Sätze an Erträgen durch den Klienten (bzw. dessen Krankenkasse) ermöglicht. Ein Altenheim dagegen hat zumindest noch den Hebel der Miete, da dort die Klienten der Preisbildung der freien Marktwirtschaft ausgesetzt werden können. Unabhängig davon interessiert es aktuell den Kostenträger nicht, wie gebaut wird. Umweltschleudern sind also billiger, da keinerlei Budget für nachhaltige Substanz bewilligt wird - zumindest aktuell und nicht ohne großen Kampf. Modernisierungen im klassischen Sinn werden, soweit meine Erfahrung, auch durch die Kostenträger selten ohne weiteres Durchgewunken. Das sind nur die Rahmenprobleme. Die Detailprobleme finden sich meist in der Kooperation mit den Kommunen. Diese sind zwar interessiert, aber für alles mögliche gibt's IMMER das NIMBY-Problem: KiTa - Kindergeschrei ist bäh. Pflege- und Behindertenheime - mag die nicht sehen. Hospitze? Sterben? Danke, nein.

Herauszustellen ist, dass die Komplexträger ihre Kernaufgabe nicht im Bau oder der Gebäudebewirtschaftung sehen, bzw. selten von da kommen. Dennoch stellen diese Träger nicht wenige Wohnungen und ganz speziell für Klienten, die sich sonst wenig leisten können. Und hier schlagen die Baukosten tiefe Schneißen. Wenn Bau und mini-Sanierung vorher gerade so auf Null ausgingen, wird es hier aktuell häufig einfach komplett eingestellt. Es fehlen ja noch zudem die Fachkräfte, die in den Gebäuden die eigentliche Arbeit der Komplexträger erfüllen.

Aktuell splittet sich der Markt, so meine Beobachtung, in zwei Richtungen: Teil 1 sagt, dass Gebäude überhaupt nicht mehr Thema werden. Die Komplexträger behalten das, was sie haben, bis zum Ende des Zyklus. Für neue Aufträge schmettern sie die Kommune ab, beispielsweise würden sie die Jugendhilfe und Jugendheime übernehmen, aber die Gebäude hat die Stadt zu stellen, sonst geht nichts. Gleiches gilt für den Aufbau von Alten- und Pflegeheimen: Hat die Stadt zu machen, ansonsten wird nichts Neues entstehen.

Teil 2 sind Träger, die sich deutlich früher mit dem Problem auseinandergesetzt haben und meist auch einen stärkeren finanziellen Hintergrund haben. Das sind üblich Träger, die beispielsweise aus einem Bistum oder einer Landeskirche ausgegliedert wurden, dort Bestand "geschenkt" bekamen und enge Verbindungen mit deren Bauabteilung haben. Positives Beispiel ist die evangelische Heimstiftung in Württemberg (wobei ich die Historie da nicht kenne). Die bauen wie blöd, allerdings werden da gezielt fast nur Konversionsflächen gekauft / genutzt und komplette Quartiere hochgezogen. Statt Wohnhäusern stehen da Gebäude in Modulbauform. Jedes Gebäude hat Räume, die als Wohnung genutzt werden können, aber auch ohne hohen Aufwand mit anderen Einheiten verbunden werden können. Je nach lokalem Bedarf entsteht dann ein Pflegezimmer oder eine KiTa im eigentlichen Gebäude. Pro Quartier muss zwingend entweder ein Alten- oder Pflegeheim oder eine Kita oder eine ähnliche Einrichtung entstehen. In jedem Quartier sitzt ein mobiler Pflegedienst und alle Gebäudeeinheiten sind mit Smart-Home-Pflegetechnologie vernetzt und bieten u.a. so was wie ein "lokales Lieferando" für die Bewohner. Pro Quartier wird zudem noch eine PV-, Windkraft-, Geothermie-, oder Hackschnitzelanlage angestrebt. Im Bestfall funktioniert das Quartier also autark. Das Konzept ist wirklich genial. Was da allerdings an Blut, Schweiß und Tränen pro Quartier einfließt ist unfassbar. Geht wie gesagt nur, weil der Träger seit gut drei Jahrzehnten eine entsprechende Finanzplanung aufgestellt hat, anfangs gute Partner aus der Kommune fand und die Kostenträger massiv unter Druck setzen konnte.

Es ist bezeichnend, dass solche Konzepte und Strategien nie in der Politik skaliert werden.
 
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Thema Wohnungsmarkt könnte einen eigenen Thread rechtfertigen.

Folgender Punkt ist etwas related zum Thema Energieverbrauch: Der Elefant im Raum ist ja der steigende Flächenbedarf pro Person.

Der wird zwar von verschiedenen Faktoren getrieben, ein relevanter ist aber der Remanenzeffekt, dass ältere Leute nicht aus ihrem Haus oder ihrer großen Wohnung ausziehen, wenn die Kinder raus sind.

Das hat Nachteile für den Wohnungsmarkt, aber natürlich auch für den Energieverbrauch.

Ein Grund für das Verhalten der älteren Menschen ist persönliche Präferenz -- aber die Regeln schrecken auch extrem ab, als alter Mensch umzuziehen.

Zwei wichtige Faktoren:

1. Steuern auf Mieteinnahmen. Wenn ich mein Haus vermieten will und statt dessen eine kleinere Wohnung mieten, so ist das ein schlechter Deal steuerlich. Eine Lösung könnte sein, Mieteinnahmen bis in Höhe der selbst gezahlten Miete für den Erstwohnsitz von Steuern zu befreien.

2. Erbschaftssteuer, konkreter das Eigenheimprivileg. Wenn du da ein teures Haus in München hast, ist es leider sehr rational, darin wohnen zu bleiben, und dass dann nach Erbe auch noch das Kind 10 Jahre darin wohnt, obwohl es das Haus vielleicht gar nicht braucht (Größe, Lage). Da geht es um Hunderttausende Euro, so dass der Einfluss auf das Verhalten sehr groß ist. Eine einfache Lösung wäre, das Privileg abzuschaffen und dafür bspw den Freibetrag zu erhöhen.
 

Benrath

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Puh so much text. Habs mal rausgeteilt.

Ist es nicht tatsächlich sinnvoll, dass die Komplexträger sich aus dem Baugeschäft zurückziehen und jemand anders sich nur um den Bau kümmert?
 
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2. Erbschaftssteuer, konkreter das Eigenheimprivileg. Wenn du da ein teures Haus in München hast, ist es leider sehr rational, darin wohnen zu bleiben, und dass dann nach Erbe auch noch das Kind 10 Jahre darin wohnt, obwohl es das Haus vielleicht gar nicht braucht (Größe, Lage). Da geht es um Hunderttausende Euro, so dass der Einfluss auf das Verhalten sehr groß ist. Eine einfache Lösung wäre, das Privileg abzuschaffen und dafür bspw den Freibetrag zu erhöhen.
Man könnte den Anreiz auch einfach dadurch erhöhen, dass Es keinen Unterschied macht, ob man selbst wohnt oder vermietet. Einfach vernünftige Ratenzahlungen anbieten und ob man die Raten dann aus den Mieteinnahmen zahlt oder selbst wohnt und Raten in Höhe einer angemessenen Miete zahlt, soll jeder selbst entscheiden dürfen.
 

GeckoVOD

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Ist es nicht tatsächlich sinnvoll, dass die Komplexträger sich aus dem Baugeschäft zurückziehen und jemand anders sich nur um den Bau kümmert?
Die Antwort kann man nicht klar geben, das System ist dazu viel zu kompliziert. Ich würde mal aus praktischen Gründen zu einem "Nein" tendieren. Sorry, aber mit wenig Text wird das leider nicht erklärbar sein.

Als reiner Wohnungsbauer stellt sich das Problem nicht, da ist man entsprechend aufgestellt. Dort herrschen eher die politischen Unsicherheiten bezüglich der Auflagen vor, die kann man klären und die werden geklärt werden. Halt leider im typischen Klein-Klein, statt mit einem schlüssigen Gesamtkonzept, aber sei's drum.

Nicht jeder soziale Träger ist gleich ein Komplexträger, dennoch ist es hier aus diversen Gründen unpragmatisch den Bau komplett auszugliedern. Wobei auch das geschieht, und zwar sehr häufig, es kommt auf die Definition von "Bau" an. Wenn man als "Bau" versteht, dass da externe Dienstleister, vom Architekten, über die Gewerke und die Finanzierung, den Großteil abbilden, dann ist das meist schon so. Eine Sub-Gesellschaft zu gründen ergibt meist keinen Sinn.
"Bau" ist aber mehr, Facility Management ist das Schlagwort. Wenn es "nur" eine Sozialimmobilie (Wohneinheiten) sind, dann ist die Konzeptionsphase vergleichsweise einfach. Danach kommt aber der eigentliche Betrieb mit einer prognostizierten Lebensdauer zwischen 35 und 60 Jahren, in der Instandhaltung und Sanierung einberechnet sind. Letztlich dann noch die Endphase, die im Optimalfall schon ein Nachnutzungskonzept hat. Der Abriss wäre aus energetischer Sicht die dümmste Variante, da das ganze teure Beton im Regelfall weg ist. Stattdessen sollte da halt was anderes rein.

Knackpunkt Nummer 1 ist der Betrieb an und für sich. Das lässt sich nicht komplett externalisieren, da Betreiberpflichten an jedem Objekt hängen - da gibt es konkret bis zu 16.000 Verordnungen, Normen und sonstige juristische Quellen, die beachtet werden müssen. Ergo muss es jemanden mit Fachkompetenz geben, der das abdecken kann. Der wiederum braucht auch technische Bildung, ein richtiger Facility Manager ist eben kein Hausmeister. Damit er aber die Arbeit leisten, bzw. die Betreiberpflicht steuern kann, sollte er schon in der Konzeptionsphase des Baus da sein und maßgeblich seine spätere Arbeit am Objekt planen können. Ansonsten wird das schnell Gemurkse.
Knackpunkt 2 ist die Nachnutzung, wenn man es nachhaltig will. Wenn da ein externer nur den Auftrag "Objekt X mit Nutzung Y" bekommt, dann wird das naturgemäß unter den Tisch fallen. Das wäre noch denkbar, wenn es jemand in der Kommune / der Stadt wäre. Aber da zeigt die Empirie, solange denkt aktuell niemand, da auch die Bedarfe nicht klar sind - wie auch, geht ja um Zeiträume von 40+ Jahren.

Bezogen auf Komplexträger, deren primäre Aufgabe der Betrieb von Gebäuden mit einer Zweckbindung über die Wohnungsbereitstellung hinaus ist, braucht es solche Leute (Facility Manager) zwingend. Ein Kernproblem, evtl. kam das nicht raus, ist die Kostenträgerstruktur (Behörden, Krankenkassen, etc.) und die Landesauflagen pro Objekt- und Dienstleistungsklasse. An dem Tisch für die Konzeption sitzen dann nicht nur Architekten und der Komplexträger (vma. die Caritas), sondern auch die Kommune, das Land, die Bank und der Kostenträger. Es klingt schon logisch, dass vma. die Kommune oder der Stadtbau das Errichten von Objekten übernimmt, damit nicht zu viele Köche dastehen und den Komplexträger die Konzeption abnehmen.

Dummerweise zeigt die Erfahrung, dass dann die Objekte, ohne die konkrete Fachkompetenz des späteren Betreibers, der dort Dienstleistungen übernimmt, häufig zu viel Theorie und zu wenig Praxis beinhaltet. Dann kommen Gebäude heraus, die Alten- aber nicht Behindertengerecht sind. Damit wird jede multifunktionale Nutzung verkompliziert.
Ansonsten, selbst in Fällen, in denen das "funktioniert", ist der Flaschenhals das Personal und nachgelagert die Finanzierung. Der Wohnbau einer Kommune hat schon so viel zu tun, da noch Monsterprojekte zu etablieren wird hart, ohne dass sich woanders ein Rückstau bildet. Ein Gebäude ohne Dienstleister ist zudem schwierig, letztlich baut man in dem Fall öffentlich nicht für DEN Dienstleister, sondern schreibt das aus. Und dann dauert es länger und die Ausschreibung ist schwierig, schon rein vom Zweck der Ausschreibung: Schreibe ich a) den Auftrag "Altenpflege" oder "Jugendhilfe" aus? Oder schreibe ich b) eine Vermietung / Erbpacht aus, bzw. sollen sich Mieter bewerben?

Im Fall a), mein Laienwissen, müsste die Kommune, also der Erbauer des Objekts, die Kosten des Dienstleisters übernehmen. Dafür müsste man ohne konkrete Nutzung bereits mit dem Kostenträger klären, was da genau geleistet wird. Das ist ein großer Batzen arbeit, der für die öffentliche Hand anfällt und von dem die Leute i.d.R. nicht die volle Kompetenz hat. Die gleiche Arbeit muss dann der Dienstleister sowieso auch erfüllen, weil er sich ja bewirbt.
In diesem Fall hätte die Kommune noch die Aufgabe von oben - Betreiberverantwortung. Aus der Nummer kommt sie nie raus und auch das benötigt Personal. Diese Kosten wird keine Kostenstelle der Welt übernehmen.

Im Fall b) wäre die Arbeit auf den Dienstleister übertragen, allerdings wird es für diesen schwierig die Flächen und Leistungen auszuweisen. Das geht bei eigenen Immobilien deutlich leichter. Zudem hätte er wieder die gleichen Probleme wie vorher, beispielsweise das Problem Gelder für die energetische Sanierung aufzutreiben. Theoretisch wäre das mit der Kommune zu verhandeln, praktisch kenn ich die Fallstricke nicht. Kann mir vorstellen, dass es auch hier viel Mehrafuwand in der Abstimmung geben wird.

Sowohl in Fall a) und b) wird es trotzdem kein Nachnutzungs- oder komplettes Quartierkonzept geben. So zumindest die Erfahrung, Ausnahmen bestätigen die Regel. Das Modell "externer Bau" existiert und kann sich lohnen. In der Fläche, v.a. im ländlichen Raum (ich Blicke nach Ostdeutschland), aber eher selten. Meist nur dann, wenn es a) urban ist und b) Konversionsflächen mit Potenzial gibt. Und meist auch nur, wenn der Bund noch den ein- oder anderen Zuschuss gibt.

Das Beispiel der Heimstiftung oben zeigt, dass ein Komplexträger den Bau internalisieren und damit ein ziemlich gutes Geschäftsfeld erschließen kann. Nur setzt das voraus, dass er nicht nur an der Nabelschnur des Kostenträgers hängt. Mehr Unterstützung für den Aufbau solcher Strukturen wäre ziemlich gut. Aber dahin geht aktuell kein Bestreben, da jeder Beteiligte nur so seine eigene Suppe vor Augen hat.

Der wird zwar von verschiedenen Faktoren getrieben, ein relevanter ist aber der Remanenzeffekt, dass ältere Leute nicht aus ihrem Haus oder ihrer großen Wohnung ausziehen, wenn die Kinder raus sind.

Auch hier gibt es interessante Konzepte. Diverse Stiftungen (Wohnbauer und Komplexträger) bieten den Senioren an, die Immobilie in eine Rente zu verwandeln. Meist läuft das System so, dass die Alten halt ein uneingeschränktes Wohnrecht (ohne Miete) erhalten, im Pflegefall aber schon einen entsprechenden Platz reserviert haben. Die Erben können ausgezahlt werden und der Träger kann ein Nachnutzungskonzept entwerfen. In der Praxis funktioniert das relativ gut, weil teilweise die Häuser schon teilvermietet werden können und die Wohndauer i.d.R. bei 4-5 Jahren bleibt, bis die Leute halt nicht mehr können. U.a. an das Personal des Trägers, der zur Not halt schon die Pflege vor Ort übernehmen kann. Dummerweise nutzen das meist nur Alte ohne Kinder.
 
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Man könnte den Anreiz auch einfach dadurch erhöhen, dass Es keinen Unterschied macht, ob man selbst wohnt oder vermietet. Einfach vernünftige Ratenzahlungen anbieten und ob man die Raten dann aus den Mieteinnahmen zahlt oder selbst wohnt und Raten in Höhe einer angemessenen Miete zahlt, soll jeder selbst entscheiden dürfen.
Wenn du nur das machst (was ich OK finde), hast du immer noch das Problem, dass das Eigenheimprivileg bedeutet, dass die Leute in unnötig großen Häusern wohnen und nicht einmal teilvermieten wo möglich.
 
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