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Haus finanzieren

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Liebes Forum, sehr geehrter Herr Ei$en,

da ich derzeit verschiedene Möglichkeiten des Eigenheimerwerbs durchrechne, stellt sich mir auch die Frage, wer idealerweise Käufer einer Immobilie sein sollte.
Ich weiß, dass es drölfzig verschiedene Situationen gibt, daher stelle ich meine Fragen erstmal möglichst allgemein:
1. Ist es grundsätzlich besser, wenn jeman anders die Immobilie erwirbt und dann an den eigentlichen Bewohner vermietet, oder macht das nur Sinn, wenn der Käufer auch genug Einkommenssteuer o.Ä. zahlt um Verluste verrechnen zu können?
2. Macht es dabei einen Unterschied, ob die Ausgaben des Besitzers/Vermieters nur aus dem Immobilienerwerb bestehen, oder ob man eine günstige Immobilie erwirbt und diese saniert?
3. Ist das Einsparpotential bei diesen Fragen groß und das Thema komplex genug, dass es sich lohnt sich professionell beraten zu lassen, oder ist das auch mit Dr. Google gut lösbar?

Besten Dank
 

parats'

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Hast du ein Konkretes Beispiel und Gedankengang was dein Plan sein soll?
Steuerlich kann der Weg zu einem Steuerberater Steuerberater sinnvoll sein, sofern du auch wirklich vermieten möchtest.

Allgemein ist der Erwerb sowie die Vermietung von Immobilien in Deutschland aber in schlechte Rahmenbedingungen gegossen, daher überlege dir genau was du willst.
Inflationsbereinigt nach Abzug von Steuern und Kosten schlägt der Kapitalmarkt die Immobilie. Interessant wird bei Immobilien nur der Hebel mit Fremdkapital, wenn man wirklich viele Objekte kaufen möchte. Erfordert aber auch Durchhaltevermögen.
 
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Ich habe mich wohl missverständlich ausgedrückt, sorry.
Ich suche schon ein Haus für mich selbst, aber ich möchte gerne wissen, ob es nicht klüger ist, wenn jemand anderes (Vater, Geschwister etc.) das Haus "kauft" und an mich vermietet.
 

parats'

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Ob solch ein Konstrukt steuerlich vorteilhafter ist bezweifel ich, allerdings ist das nur eine Vermutung. Da würde ich in der Tat einen Steuerberater befragen, kostet nicht die Welt und du weißt bescheid.

Mal von der steuerlichen Seite weg, wäre mir so etwas viel zu riskant. Zum einen ist unklar, wie die Bonität so ausfällt. Auch wenn deine Eltern vielleicht genug Vermögen aufweisen, cash wird das Haus wohl nicht gekauft werden können und ob eine Bank ein Hauskredit an 60+ vergibt würde ich anzweifeln.
Angenommen es würde aber gehen, was passiert denn im Todesfall? Das Haus samt Kredit würde doch in die Erbmasse einfließen und je nach Zeitpunkt wäre Erbschaftssteuer fällig, sofern die Schenkung nicht ausreicht vor dem Tod.
Bei Geschwistern ist es so eine Sache. Möchtest Du im Haus deines Bruders wohnen? Bei Geld hört auch die Verwandtschaft schnell auf.

Ich hab es damals bei meinen meiner Oma samt Lebensgefährten gesehen. Der Lebensgefährte war knapp eine Woche tot, da kam die leibliche Tochter um den Golf 4 und die Waschmaschine abzuholen. Meine Oma lebte da btw noch und wollte auch Wäsche waschen und zum einkaufen fahren.

Es kann gut gehen, aber sowas würde ich nie machen. Wenn Du Eigentum möchtest, dann kauf es selbst, etwaige Steuervorteile hin oder her.
 
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Platinraute an die Einwände abseits der finanziellen Betrachtungen.
Bei einer Lebensinvestition wäre mir das Risiko einige Dimensionen zu gross!
 

Benrath

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Ich habe mich wohl missverständlich ausgedrückt, sorry.
Ich suche schon ein Haus für mich selbst, aber ich möchte gerne wissen, ob es nicht klüger ist, wenn jemand anderes (Vater, Geschwister etc.) das Haus "kauft" und an mich vermietet.

Hast du denn in der Zwischenzeit ne genauere Idee, wie das ablaufen könnte?

Kann mir irgendwie auch nicht vorstellen, dass das Risiko des Streits den Gewinn an möglicherweise eingesparten FK Zinsen wert ist. Außerdem ist es dann nie dein Eigentum.

Oder gründet man dann ne gemeinsame GmbH oder ähnliches.
 
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Ich sehe da ehrlich gesagt das Streitpotential nicht. Ich gebe einem Verwandten Geld und der kauft die Bude und ich zahle Miete. Das läuft alles über ein extra Konto so dass es keine Vermischung der Ausgaben gibt und gut. Da habe ich null Bedenken, bis auf die Steuersache und das man checken muss, wie das legal abläuft. Erbschaftssteuer scheint da in der Tat ein ziemlicher Spielverderber zu sein.
 

Benrath

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Ich sehe da ehrlich gesagt das Streitpotential nicht. Ich gebe einem Verwandten Geld und der kauft die Bude und ich zahle Miete. Das läuft alles über ein extra Konto so dass es keine Vermischung der Ausgaben gibt und gut. Da habe ich null Bedenken, bis auf die Steuersache und das man checken muss, wie das legal abläuft. Erbschaftssteuer scheint da in der Tat ein ziemlicher Spielverderber zu sein.

Afaik kannst du dem Verwandten nicht einfach so Geld geben damit der die Bude kauft. Wir reden hier ja nicht von ein paar hundert Euro.

Ich dachte es müsste eher so laufen, dass du und dein Verwandter beide vor habt Häuser zu kaufen. Er kauft das Haus, welches du möchtest und du das, welches er möchte. Und dann vermietet ihr euch gegenseitig. Oder ihr gründet halt irgendeine Firm die die Häuser kauft.

K.a. ob sowas geht, aber so hab ichs mal am Rande mitbekommen.
 

skY

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man kann beliebig viel geld verschenken, je nach verwandschaftsgrad faellt dann aber schenkungssteuer an
 

parats'

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Ich sehe da ehrlich gesagt das Streitpotential nicht. Ich gebe einem Verwandten Geld und der kauft die Bude und ich zahle Miete. Das läuft alles über ein extra Konto so dass es keine Vermischung der Ausgaben gibt und gut. Da habe ich null Bedenken, bis auf die Steuersache und das man checken muss, wie das legal abläuft. Erbschaftssteuer scheint da in der Tat ein ziemlicher Spielverderber zu sein.

Wie gesagt, das ist eine persönliche Einschätzung. Dir gehört nach der Schenkung nichts, weder das Haus noch das Geld was Du dafür verschenkt hast.
Den steuerlichen Vorteil nimmt dein Verwandter mit. Egal wie ich es drehe und wende, ich würde mich damit unwohl fühlen.
Steuerlich muss das wie geschrieben ein Experte bewerten.
 

Benrath

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man kann beliebig viel geld verschenken, je nach verwandschaftsgrad faellt dann aber schenkungssteuer an

Das war natürlich das was ich meinte...

Erster Google Link sagt, dass ich Geschwistern nur 20.000€ alle 10 Jahre schenken darf. Dann wirds knapp mit dem Haus
https://www.yourxpert.de/antwort/geld-schenkung-freibetrag-unter-geschwistern.m1057.html
Eltern-Kind ist wesentlich mehr möglich.

Schenkungssteuersatz ist bis 75k 15% dann 20% und ka wies weiter geht. Dann kommt ja immer noch Grunderwerb und dann gehört einem das Ding nie.


Das mit der Gründung einer Gesellschaft, scheint mir dann einfacher und sicherer.
https://www.focus.de/immobilien/kau...ndung einer GmbH,Notar und das Amtsgericht an.
https://www.auxmoney.com/ratgeber/immobilien-gmbh-gruenden.html

wie gesagt von allem keine Ahnung und ich frage mich bei sowas auch ob sich der Aufwand lohnt, wenn man eigentlich nur die eine Immobilie für sich selbst kaufen möchte. Dennoch eine interessante Frage
 
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Selbst wenn ich zum jetzigen Zeitpunkt davon ausgehen würde, dass ich da zu 99,999% nichts von der Family zu befürchten habe, es gibt viel zu viele unangenehme Fälle für die Zukunft über die man nichts aussagen kann.
Man könnte eine extreme Meinungsverschiedenheit entwickeln, die Person könnte völlig abdrehen, die Person könnte mit Nachkommen sterben die lieber das Haus verticken als Papas Vereinbarung mit Onkel Macki zu honorieren.

Wäre mir die paar potentiellen Steuerkröten absolut nicht wert die Aktion.
 
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Afaik kannst du dem Verwandten nicht einfach so Geld geben damit der die Bude kauft. Wir reden hier ja nicht von ein paar hundert Euro.

Ich dachte es müsste eher so laufen, dass du und dein Verwandter beide vor habt Häuser zu kaufen. Er kauft das Haus, welches du möchtest und du das, welches er möchte. Und dann vermietet ihr euch gegenseitig. Oder ihr gründet halt irgendeine Firm die die Häuser kauft.

K.a. ob sowas geht, aber so hab ichs mal am Rande mitbekommen.

Man würde den Geldbetrag natürlich nicht schenken, sondern Darlehensweise überlassen.

Die vorgeschlagene Überkreuzvermietung ist jedenfalls sicher Gestaltungsmissbrauch.

In dem hier angedachten Modell müssten zunächst die Vereinbarungen dem Fremdvergleich standhalten (Mietvertrag, Darlehen), um überhaupt steuerliche Anerkennung zu erfahren.

Ich fürchte bloß, dass das so oder so ohnehin Gestaltungsmissbrauch sein dürfte, weil es keine außersteuerlichen, insbesondere wirtschaftlichen Gründe, für die gewählte Gestaltung geben dürfte (außer halt sich einen Steuervorteil zu verschaffen). Was Mackia hier vor hat, ist daher überhaupt nicht zu empfehlen.
 

Benrath

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Man würde den Geldbetrag natürlich nicht schenken, sondern Darlehensweise überlassen.

Die vorgeschlagene Überkreuzvermietung ist jedenfalls sicher Gestaltungsmissbrauch.

In dem hier angedachten Modell müssten zunächst die Vereinbarungen dem Fremdvergleich standhalten (Mietvertrag, Darlehen), um überhaupt steuerliche Anerkennung zu erfahren.

Ich fürchte bloß, dass das so oder so ohnehin Gestaltungsmissbrauch sein dürfte, weil es keine außersteuerlichen, insbesondere wirtschaftlichen Gründe, für die gewählte Gestaltung geben dürfte (außer halt sich einen Steuervorteil zu verschaffen). Was Mackia hier vor hat, ist daher überhaupt nicht zu empfehlen.

Na endlich jemand mit Hintergrundwissen :)
Hätte mich irgendwie auch gewundert, wenn das Finanzamt so blöde ist.

Die Variante mit seinem Bruder eine GmbH zu gründen wäre dann aber machbar?
 
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Könnte er natürlich machen - aber das wäre wohl nicht sinnvoll:

Die GmbH würde das Grundstück Mackia zur Wohnnutzung überlassen. Auch hier müsste Mackia als Gesellschafter seiner GmbH eine Fremdübliche, angemessene Miete zahlen, andernfalls würden ihm wieder Erträge als (verdeckte) Gewinnausschüttungen zufließen. Damit wäre nichts gewonnen. Mackia könnte also nicht einfach kostenlos oder verbilligt in der Bude wohnen, während die GmbH fleißig Verluste durch die Finanzierung des Hauses fahren soll. Eine steuerfreie Veräußerung nach Ablauf von 10 Jahren könnte auch nicht erfolgen, falls Mackia das Haus plötzlich los werden will.

Außerdem wäre ein einmaliger Gründungsaufwand der GmbH zu berücksichtigen (25.000 Stammkapital, Notarkosten, Eintragungen im Handelsregister) ca. 26.500 EUR und jährliche laufende Kosten insbesondere Bankkonto, Jahresabschlüsse und Hinterlegung der Bilanz und Steuererklärungen: Körperschaftsteuer mit allen Anlagen, Gewerbesteuer (auch wenn wohl aufgrund der Immobilienvermögensverwaltung keine Gewerbesteuer zu zahlen wäre), Umsatzsteuer. Da wäre man jährlich nochmal bei Kosten von 3.000-5.000 EUR. Eine Armotisierung dieser Nachteile über die „steuerlichen Vorteile“ über AfA und Zinsaufwendungen der Darlehen sehe ich da nicht als gegeben. Vermögensverwaltung eines selbst genutzten Einfamilienhauses über eine GmbH ist gelinde gesagt wirtschaftlich nicht sinnvoll.
 

parats'

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Darauf ein like zum thread gewinn.
 
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www.syndikat.org
Könnte ganz vielleicht was für dich/euch sein. Ist aber prinzipiell für Mehr-Parteien-Wohnungen/-Häuser gedacht.
tl;dr: Das Objekt gehört dann dem Syndikat (das Syndikat finanziert man selbst). Die Mietparteien bestimmen selbst, wie viel Miete sie zahlen (i.d.R. sollte das kostendeckend sein ;))
 
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Erbaschaftssteuer zahlt man erst ab einer Erbmasse von +400000 Euro.

aber generell sind folgende Dinge für den Vermieter zu beachten:

Mieteinmahmen sind zu versteuern, dh wenn du 1000 Euro Miete pro Montat einnimmst musst du zusätzliche Steuern auf die 12000 Euro Mehreinnahmen zahlen. Diese Einahmen werden gegen das gerechnet, was du an Lohnsteuer bezahlt hast und nachtträglich mit deinem Steuersatz versteuert. Zahlst du zB 35 % Steuern musst du 4200,- Euro Steuern am Ende des Jahres nachzahlen. Ich vermiete ein Haus in Düsseldorf und ich sag mal so, mit den 1000 Euro kommste nicht hin, das ist deutlich mehr also muss ich auch deutlich mehr Steuern zahlen. Man kann die Steuerlast senken in dem man Umbau/Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten abschreibt. Als wir zb das Haus umgebaut haben, haben wir die Ausgaben über einen festen Betrag 3 Jahre abschreiben lassen, so dass wir keine Steuern zahlen mussten sondern wieder bekommen haben. Alles was du an Kosten für die Instandhaltung hast, kann man halt absetzen.

Im Grunde ist das alles kein Problem. Ein Problem sind Erbstreitigkeiten. Wenn deine Eltern im Grundbuch stehen, gehört das Haus denen und du teilst dir das mit den möglichen anderen Erben. Erbgemeinschaften sind kacke. Also kann man versuchen die Auszuzahlen, je nach dem kann das teuer werden, wenn dir das Haus nur zu einem Drittel gehört zB. Und mach dir da nix vor, da haben sich viele Familien zerlegt mit. Wenn du kannst, kauf selbst. Die Zinsen sind so niedrig, dass es sich lohnt die auf 15 Jahre festzusetzen. Dann gehört die Hütte dir und niemand kann dir reinreden.

€ oh gott, der fred ist ja uralt. sorry about hat. nix mehr los hier ^^
 
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Ich sehe da ehrlich gesagt das Streitpotential nicht.

Gab es bei uns auch nie. Genau so lange, bis die Großeltern / Eltern unter der Erde lagen. Resultat: Mehrjähriger Rechtsstreit zwischen 3 Parteien. Zerstritten bis aufs Mark.
Gut gemeinter Tipp: Lass es, nur weil du denkst irgendwo ein paar Taler sparen zu können. Bei Geld hört bei den leistender Spaß auf. Besonders bei doch etwas größeren Summen.
 

Benrath

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Hat sich denn hier wirklich jemand mit der GmbH Variante etc auseinander gesetzt. Ich frag mich ob es sich bei den baukosten für die Mehrwertsteuer lohnt, aber wahrscheinlich muss mir dann meine GmbH das Haus vermieten etc.
 
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Hat sich denn hier wirklich jemand mit der GmbH Variante etc auseinander gesetzt. Ich frag mich ob es sich bei den baukosten für die Mehrwertsteuer lohnt, aber wahrscheinlich muss mir dann meine GmbH das Haus vermieten etc.

Ich hab jetzt nicht alles durchgelesen, wie genau stellst du dir das mit dem GmbH System vor?

1. Muss die GmbH dir natürlich das Haus auch vermieten (zu ner otrsübliche Miete). Einfach nur umsonst drinn wohnen ist nicht.
Nennt sich sonst verdeckte Gewinnausschüttung und dann wird im Endeffekt einfach die ortsübliche Miete angesetzt und versteuert.

2. Ist die vermietung zu Wohnzwecken dann Umsatzsteuerfrei, daher hat die GmbH auch kein Vorsteuerabzug. Also hier irgendwo Mehrwertsteuer zu sparen geht auch nicht. War früher mal anders. Sog. Seeling-Modell falls sich da jemand interessiert. Geht heute aber nicht mehr. (Wie dass damals mit GmbHs gewesen wäre muss ich mal nochmal nachdenken, Fakt ist heute geht das nicht mehr).

3. Gehört das Haus dann ja auch nicht "dir" sondern der GmbH. Wenn das Haus dann irgendwann aus der GmbH raus soll muss man dass entnehmen zu den gemeinen Werten, also stille Reserven aufdecken. Das lohnt sich also hier imo auch nicht.

Zudem muss die GmbH laufend Jahresabschlüsse machen die etwas teurer sind als ne Anlage V auszufüllen (im Modell wechselseitige Vermietung).

Generell fällt mir kein Vorteil ein dass Ding in ne GmbH zu packen. Da lieber die wechselseitige Vermietung unter den Geschwistern. Aber auch hier hat man nur Ärger. Wer bezahlt Reparaturen? Wer setzt Sie bei der Steuer ab? Dann haben die zwei unterschiedliche individuelle Steuersätze und der eine zahlt mehr Steuern als der andere, dass führt nur zu Streit.

Gab es bei uns auch nie. Genau so lange, bis die Großeltern / Eltern unter der Erde lagen. Resultat: Mehrjähriger Rechtsstreit zwischen 3 Parteien. Zerstritten bis aufs Mark.
Gut gemeinter Tipp: Lass es, nur weil du denkst irgendwo ein paar Taler sparen zu können. Bei Geld hört bei den leistender Spaß auf. Besonders bei doch etwas größeren Summen.

Seh dass wie Hummel. Lass es, das Ganze sind die paar Euro die man sparen kann nicht wert. Normal kaufen da hast mehr davon. Wirklich viel zu holen ist eh nicht und ist den Aufwand und die Nerven nicht wert.
 

Benrath

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Ich hatte überlegt, ob man die Mehrwertsteuer beim Bau sparen kann, wenn man es als GmbH baut. Das wäre ja schon mal 19% auf die gesamten Baukosten.

Das mit dem Eigentum hab ich mich auch gefragt. Das Grundstück könnte ja weiter mir gehörten, aber das Haus dann? Irgendwann wär das Haus halt mal abgeschrieben oder? Dann könnte man es eventuell günstig übertragen.

Ich seh das im Fazit auch so, dass ich da nix machen werde, aber hatte auch mal überlegt. Da man beim schnellen Googlen nichts findet, dachte ich mir auch das nicht wirklich etwas geht. Das einzige was man überall findet ist das mit dem vermieten als GmbH, aber wohl nicht sich selber.
 

Asel

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Das Haus ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Dem Grundstückseigentümer gehört damit auch das Haus. Ausnahmen bestehen insoweit nur bei WEG-Eigentum und Erbbaurechten.
 
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Ich hatte überlegt, ob man die Mehrwertsteuer beim Bau sparen kann, wenn man es als GmbH baut. Das wäre ja schon mal 19% auf die gesamten Baukosten.
Wie geschrieben. auch durch die GmbH kannst du erst mal keine Mehrwertsteuer sparen. Ob die GmbH einen Vorsteuerabzug aus den Baukosten hat hängt davon ab wie die GmbH das Gebäude nutzt und welche Umsätze sie erzielt. Wenn die GmbH nur existiert um das Haus unentgeltlich zu Wohnzwecken zu überlassen gibts dafür kein Vorsteuerabzug. Auch wenn das Haus zu Wohnzwecken vermietet würde gibts dafür keine Vorsteuerabzug. Also die Mehrwertsteuer an den Baukosten sparen geht in dem Fall nicht.


Das mit dem Eigentum hab ich mich auch gefragt. Das Grundstück könnte ja weiter mir gehörten, aber das Haus dann? Irgendwann wär das Haus halt mal abgeschrieben oder? Dann könnte man es eventuell günstig übertragen.
Wie Asel schreibt über Erbbaurecht. Zivilrechtlich gehört das Gebäude sonst dem Eigentümer des Grundstücks. Da es dir hier aber nur ums Steuern sparen geht, steuerlich gibts es "Gebäude auf fremden Grund und Boden". Aber allein hier seh ich schon Schwierigkeiten wenn die GmbH Geld für etwas ausgiebt was ihr zivilrechtlich nicht gehört. Gerade mit so ner GmbH kann man ja nicht einfach lustig machen was man will. Wenn die GmbH möglichst alles bezahlen aber nix haben soll wär die auch ganz schnell überschuldet und insolvent.

Zum wichtigen:
Das Haus grigst du aus der GmbH nie "günstig" wieder raus. Das musst du immer mit dem aktuellen Marktwert entnehmen. Und gerade wenn es voll abgeschrieben ist, ist der "Entnahmegewinn" umso höher. Das macht steuerlich überhaupt keinen Sinn. Kommt natürlich an in welchen Zeiträumen man denk. Wenn du jetzt paar tausend Euro sparen willst und das Haus 50 Jahre in der GmbH lassen möchtest, dann darfst halt in 50 Jahren die volle Wertsteigerung des Hauses versteuern. Beim aktuellen Immobilienmarkt würd ich davon abraten. Wäre das Haus im Privatvermögen (bei wechselseitiger Vermietung mit dem Bruder - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), dann müsstest die stillen Reserven nicht mehr versteuern wenn du bzw. dein Bruder das Haus mehr als 10 Jahre habt und es dann erst irgendwann "rückübertragt".

Ich seh das im Fazit auch so, dass ich da nix machen werde, aber hatte auch mal überlegt. Da man beim schnellen Googlen nichts findet, dachte ich mir auch das nicht wirklich etwas geht. Das einzige was man überall findet ist das mit dem vermieten als GmbH, aber wohl nicht sich selber.
Bei dem was man im Internet findet zum Thema steuern sparen bei Vermietung mit Hilfe einer GmbH gehts rein darum, dass die GmbH nen geringeren Steuersatz hat als man selber als Privatperson. Das ganze geht aber nur auf, wenn du das Geld auch in der GmbH lässt und da dann weiter investierst. Sobald das Geld aus der GmbH raus muss fallen wieder Steuern an und dann ist man im Endeffekt von der Steuerbelastung fast wieder gleich.
Das lohnt sich für Leute die im großen Stil investieren und das erwirtschaftete Geld dann wieder reinvestieren. Bei denen bleibt das Geld meist auf Ewig in der GmbH und auch die Grundstücke bleiben da auf ewig, so das es egal ist, das Vater Staat bei ner Entnahme der Grundstücke die stillen Reserven voll besteuern würde. Für betuchte hat das Modell außerdem den Vorteil, dass die Gebäude Betriebsvermögen der GmbH sind und dann unter gewissen Umständen bei der Erbschaftsteuer wesentlich günstiger vererbt werden können als Bargeld/Mietwohnung im Privatvermögen.
 
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Hierzu witzigerweise ein Artikel aus der FAZ von vor ein paar Tagen zum Steuern sparen mit einer GmbH. Finde den Artikel etwas gewagt weil ich glaube, dass sich das bei ein paar 100k noch nicht wirklich lohnt, aber vielleicht interessiert es ja jemanden.
 
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Ich raff den Thread hier nicht. GmbH gründen und so um ein Haus zu bauen wtf.
Warum verkauft ihr nicht einfach die Bitcoins und ETFs?! Was soll der Aufwand?
 
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Ein Hauskredit für niedrige Zinsen und niedriger Tilgung ist doch super.
Der erwartete Return auf Aktien ist ja weit über den 0,7%-1,5% Hypothekenzinsen (je nach Dauer der Zinsbindung).
 
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